La agencia Fitch Ratings publicó las calificaciones nacionales de largo plazo ‘AAA(col)’ y de corto plazo ‘F1+(col)’ de Parque Arauco Colombia las cuales tienen una perspectiva “estable”.
Asimismo, publicó la calificación ‘AAA(col)’ a la emisión de bonos ordinarios por hasta $400.000 millones.
Dijo que las calificaciones asignadas a la empresa con sede en Chile incorporan la fortaleza del vínculo existente entre la compañía y el perfil crediticio de su matriz Parque Arauco S.A. [AA-(cl)/Estable].
Asimismo, las calificaciones reflejan la robusta estructura de ingresos que mantiene la compañía compuesta primordialmente por contratos de explotación comercial (concesiones comerciales y arrendamientos) con un importante componente fijo, duración de mediano plazo y elevados niveles de ocupación de sus espacios arrendables.
La atomizada base de clientes se considera positiva y permite mitigar, en cierto grado, la baja diversificación del portafolio de activos, señaló en su informe.
Las calificaciones incorporan el fortalecimiento de la generación operativa a partir de la entrada en operación del Centro Comercial La Colina a finales de 2016 y la adecuada estructura de capital, caracterizada por un apalancamiento moderado.
La sustitución de deuda bancaria esperada con la emisión de bonos propuesta en el mercado de capitales local por hasta $400.000 millones a plazos de hasta 25 años, según la calificadora, permitiría liberar las hipotecas existentes, mejorar aún más la flexibilidad financiera de la compañía y eliminar cualquier subordinación estructural hacia los acreedores actuales.
Vinculación con Parque Arauco
Las calificaciones de Parque Arauco Colombia están vinculadas al perfil crediticio de su matriz, Parque Arauco, quien posee directa e indirectamente el 100% del capital accionario de la compañía.
Fitch considera que los vínculos legales y estratégicos entre ambas entidades son lo suficientemente fuertes para garantizar un soporte de Parque Arauco hacia Parque Arauco Colombia, en caso de requerirlo.
Los vínculos legales se evidencian en las cláusulas de incumplimiento cruzado (cross default) establecidas en los contratos de los bonos emitidos por Parque Arauco en el mercado chileno.
Los vínculos estratégicos se reflejan tanto en el soporte tangible otorgado a Parque Arauco Colombia, a través de las inyecciones de capital que ha hecho para financiar el desarrollo de los proyectos en Colombia, así como en la importancia de estas operaciones para Parque Arauco.
Las operaciones en Colombia son una fuente de caja potencial para Parque Arauco. En 2017, la operación de Colombia representó el 12,5% del Ebitda consolidado de Parque Arauco.
Fitch considera que la compañía continuará beneficiándose del soporte operativo y financiero que históricamente le ha brindado su matriz.
En Colombia, la empresa tiene proyectos como los centros comerciales Parque Arboleda en Pereira, Parque Caracolí en Bucaramanga, Parque La Colina y Premium Outlet Arauco en Bogotá.
Estructura de ingresos
Durante 2017, aproximadamente 85% de los ingresos de Parque Arauco Colombia provenían de la explotación de áreas comerciales. De éstos, cerca de 90% correspondieron a cánones fijos ajustados anualmente por inflación, lo que les brinda estabilidad y predictibilidad a los flujos de caja de la compañía. Los contratos de explotación comercial son de mediano y largo plazo, en donde un 38% de los mismos tiene una duración mayor a cuatro años.
La compañía cuenta con una base de locatarios bastante atomizada, donde los 10 principales locatarios representan menos de 30% de los ingresos consolidados, lo que, en cierto grado, mitiga el riesgo que supone la concentración del portafolio de activos.
A septiembre de 2018, contaba con seis activos, con un área bruta arrendable de 142.000 m2. Dichos activos están conformados por tres centros comerciales (128.500 m2), dos edificios de oficinas (8.500 m2) y un hotel (5.000 m2), ubicados en Bogotá, Bucaramanga y Pereira. El C.C. La Colina es el activo más importante, toda vez que representa 57% de los ingresos y 61% del Ebitda consolidado de Parque Arauco Colombia.
De acuerdo con el informe de Fitch, a septiembre de 2018, el apalancamiento de Parque Arauco Colombia (deuda total sobre Ebitda) fue de 4,6 veces (x), nivel considerado adecuado para la categoría de calificación dentro del sector de propiedades y bienes raíces.
La empresa cuenta con una base de activos con valor de mercado por $1.32 billones.
El endeudamiento de la compañía medido como deuda total a valor de los activos inmobiliarios (loan to value) es de 30%. La totalidad de la deuda al 30 de septiembre de 2018 fue de $380.604 millones, de los cuales $93.500 millones se encontraban garantizados por certificados de garantía con cargo a derechos fiduciarios sobre el Centro Comercial Caracolí.
La compañía cuenta con activos no garantizados con valor de mercado de aproximadamente $1,1 billones, lo que representa una fuente de liquidez contingente en caso de ser requerido. La sustitución de deuda bancaria con la emisión de bonos que espera realizar en el mercado de capitales local permitiría liberar la hipoteca existente y mejorar aún más la flexibilidad financiera de la compañía. Bajo este escenario, no habría una subordinación estructural de la potencial emisión de bonos.
Flujo de caja
Durante 2017, la generación operativa de la compañía se fortaleció con la consolidación del CC La Colina, el cual alcanzó durante su primer año de operación un nivel de ocupación de 95%.
El Ebitda consolidado para los últimos doce meses (UDM) terminados a septiembre de 2018 creció 5,7% hasta $83.450 millones (2017: $78.953 millones) equivalente a un margen de 72,3% (2017: 75,7%).
Bajo un escenario conservador, con niveles de ocupación similares a 2017, crecimiento de los arrendamientos por m2 indexado a inflación y margen de Ebitda promedio de 73,8%, Fitch estima que la compañía generaría flujo de caja libre (FCL) positivo de aproximadamente $30.000 millones anuales.
Este escenario asume igualmente la ausencia de inversiones de capital de gran envergadura y una política conservadora de reparto de dividendos.
Supuestos clave
– La proyección de ingresos asume niveles de ocupación por activo similares a los registrados en 2017;
– El ingreso promedio por m2 crece en función de la inflación proyectada por el equipo de soberanos de Fitch;
– Para 2018, el GLA crece 2.500m2 en Inbuca y 325 m2 en Eje;
– Margen Ebitda promedio de 73,8%;
– Se emiten bonos en el mercado local por $400.000 millones para repagar totalidad de deuda bancaria;
– Capex de acuerdo a lo contemplado por la Gerencia.
Parque Arauco Colombia es la única compañía del sector de propiedades y bienes raíces calificada públicamente por Fitch en Colombia.
Su modelo de negocio se favorece por una adecuada estructura de ingresos, que le brinda estabilidad y predictibilidad a su generación de flujo de caja.
Su perfil financiero compara ligeramente por debajo del de otras compañías más expuestas a los ciclos económicos calificadas por Fitch en el nivel de las AAA(col), tales como Grupo Nutresa y Organización Terpel, cuya generación de flujo de caja históricamente han presentado una relativa estabilidad, manteniendo niveles de apalancamiento promedio cercanos a las 2,8x en los últimos cinco años.
Por su parte, el apalancamiento prospectivo de Parque Arauco Colombia es más elevado y se espera promedie 4x a mediano plazo.
El impacto del mayor apalancamiento Parque Arauco Colombia es compensado por la vinculación de su perfil crediticio con el de su matriz Parque Arauco [AA-(cl)/Estable], lo que permite soportar la calificación asignada, dijo la agencia.
Una acción negativa de calificación podría producirse ante la ocurrencia individual o en conjunto de alguno de los siguientes eventos:
–dado el grado de vinculación de la calificación de Parque Arauco Colombia con la de su matriz, una reducción en la calificación de Parque Arauco podría derivar en una baja en la calificación de Parque Arauco Colombia.
–un debilitamiento del vínculo de Parque Arauco Colombia con su matriz.
–un deterioro significativo del perfil crediticio de Parque Arauco Colombia visto de manera individual consecuencia de un debilitamiento del desempeño operacional menor al anticipado y que ello resulte en una menor generación de caja y niveles de apalancamiento no alineados con las expectativas de Fitch.
En opinión de Fitch, la liquidez no es una preocupación, pese a que la misma lucía temporalmente presionada a septiembre de 2018, producto de la toma de un préstamo en dólares de corto plazo que se destinó a la sustitución del crédito sindicado de largo plazo.
Este crédito está garantizado por Arauco Malls e incluye un swap de cobertura que elimina el riesgo de tasa de cambio y de tasa de interés.
La emisión de bonos objeto de la presente calificación, se destinará principalmente a la sustitución de la totalidad de la deuda bancaria, lo que permitiría fortalecer la posición de liquidez de la compañía y brindarle mayor flexibilidad, en la medida en que disminuiría las presiones de caja asociada a la amortización periódica de la deuda actual.
