En los conjuntos residenciales es habitual la realización de diversas actividades sociales, gracias a la disponibilidad de espacios diseñados para el uso común de los residentes. Entre estas prácticas, los asados ocupan un lugar destacado, ya sea como encuentros de integración durante el año o como parte de celebraciones especiales. Este tipo de reuniones se ha consolidado como una costumbre frecuente en Colombia, especialmente en unidades que cuentan con zonas adecuadas como áreas BBQ o salones comunales.
No obstante, esta práctica puede tener implicaciones tributarias cuando trasciende el uso exclusivo de los residentes. De acuerdo con lo señalado por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), las zonas comunes de los conjuntos residenciales estarán sujetas al impuesto sobre las ventas (IVA) cuando se destinen a un uso comercial, es decir, cuando sean alquiladas a terceros a cambio de una contraprestación económica.
La entidad ha advertido que el incumplimiento de esta obligación ha sido recurrente en distintos conjuntos del país, lo que ha llevado a reforzar los procesos de verificación y control tributario. En este contexto, la DIAN hizo un llamado a las administraciones de propiedades horizontales para que regularicen su situación fiscal y eviten posibles sanciones.
Obligaciones para los conjuntos residenciales
Con el propósito de garantizar el cumplimiento de la normativa vigente, la DIAN instó a las administraciones a mantener actualizada su información en el Registro Único Tributario (RUT) e implementar el sistema de facturación electrónica. El incumplimiento de estos requisitos, así como la omisión en la expedición de facturas, puede derivar en sanciones económicas y administrativas.
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En términos prácticos, el IVA —cuya tarifa general es del 19 %— deberá aplicarse cuando el conjunto cobre por el uso de espacios comunes. Esto implica que, si se arrienda un salón comunal, una zona BBQ o cualquier otro espacio para actividades particulares, el valor facturado deberá incluir el impuesto correspondiente. Posteriormente, dicho monto deberá ser declarado y transferido a la DIAN dentro de los plazos establecidos.
La DIAN también precisó que no todos los usos de las zonas comunes generan esta obligación. Cuando los espacios son utilizados por los residentes sin costo adicional, como parte de la cuota de administración, o cuando se prestan sin una contraprestación económica, no se configura el hecho generador del impuesto. En estos casos, no es necesario recaudar ni declarar el IVA.
Sin embargo, cuando existe un cobro específico por el uso del espacio, la actividad se considera de carácter comercial y, por tanto, sujeta a tributación. En consecuencia, las administraciones deben evaluar cuidadosamente cada caso para determinar si corresponde aplicar el impuesto.
