La entrada en vigor de la reforma laboral en Colombia marca un periodo de transición que exigirá a los conjuntos residenciales revisar con detenimiento su estructura operativa y financiera. Los cambios aprobados este año, que se implementarán de manera gradual, modifican las franjas horarias que generan recargos, ajustan límites en los contratos laborales y obligan a las administraciones a proyectar incrementos en los costos, así como a fortalecer sus mecanismos de control interno. Para las copropiedades, este escenario implica replantear procesos, anticipar necesidades presupuestales y adoptar decisiones que permitan sostener la operación sin afectar su estabilidad financiera.
Uno de los ajustes más significativos está relacionado con los recargos nocturnos y los pagos por trabajo en domingos y festivos. Con la reforma, la jornada nocturna comenzará a las 7:00 p. m., lo que incrementa el número de horas que deberán liquidarse con un valor adicional. Esto impacta de manera directa a los servicios que operan en turnos continuos, como vigilancia, aseo y mantenimiento. En estos casos, incluso pequeñas variaciones en los horarios pueden generar aumentos acumulados que deben ser previstos desde la planeación anual.
A este cambio se suma el incremento progresivo del recargo dominical y festivo, que será del 80 % en 2025, del 90 % en 2026 y alcanzará el 100 % en 2027. Para las copropiedades que dependen de esquemas de vigilancia permanente o de operatividad 24/7, la actualización normativa representa un impacto considerable en los contratos de outsourcing y en la nómina del personal vinculado directamente. La proyección de estos incrementos debe hacerse con margen suficiente para evitar sobrecostos inesperados.
¿Cuál será la estructuración que deberán hacer los conjuntos residenciales?
Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, plataforma especializada en gestión de copropiedades, advierte que el impacto más sensible será de carácter operativo. Señaló que, desde la entrada en vigor de los nuevos horarios, la vigilancia y el aseo realizados después de las 7:00 p. m. se consideran nocturnos, mientras que los recargos dominicales y festivos se encarecerán gradualmente.
Según explicó, una copropiedad que no reconfigure turnos renegocie acuerdos con proveedores y realice provisiones oportunas podría enfrentar déficits durante el primer cuatrimestre de 2026, una ejecución de caja superior a la prevista y presiones inmediatas sobre la cuota de administración. En su concepto, la clave es planear 2026 y 2027 con escenarios realistas y un control detallado de las horas contratadas.
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Otro componente relevante de la reforma es el relacionado con los contratos a término fijo, cuya duración queda sujeta a límites más estrictos. El cumplimiento de las formalidades será determinante para evitar que un contrato se considere indefinido desde el inicio. Por ello, las administraciones y los consejos de copropietarios deberán revisar cuidadosamente sus esquemas de contratación, en especial cuando el personal es vinculado directamente por la copropiedad.
El nuevo marco normativo también exige reforzar la planeación financiera. Elaborar presupuestos basados en proyecciones realistas para 2026 y 2027, simular escenarios con los recargos actualizados y renegociar contratos se convierte en una gestión prioritaria. Una adaptación tardía podría generar déficits tempranos, sobre-ejecución de caja y, en consecuencia, ajustes urgentes en la cuota de administración.
