Uno de los conflictos más frecuentes entre arrendatarios y propietarios de inmuebles se relaciona con los arreglos locativos. En muchos casos, los propietarios imponen a quienes arriendan el bien la obligación de asumir los costos de ciertas reparaciones, lo cual genera desacuerdos que pueden escalar a instancias legales.
La legislación colombiana establece con claridad que las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble corresponden al propietario. Sin embargo, es fundamental diferenciar entre los tipos de reparaciones que pueden requerirse, ya que no todas recaen sobre el mismo responsable.
El Ministerio de Justicia señala que se debe distinguir entre reparaciones locativas, necesarias y útiles, ya que de ello depende quién debe asumir los gastos.
Las reparaciones locativas, generalmente menores, son aquellas derivadas del uso ordinario del inmueble, como el mantenimiento básico o el deterioro ocasionado por el desgaste natural.
En cambio, las reparaciones necesarias son aquellas que buscan conservar la funcionalidad y estructura del bien, como los arreglos en techos, paredes, tuberÃas o sistemas eléctricos, y estas deben ser asumidas por el propietario.
El artÃculo 2028 del Código Civil colombiano establece que el dueño está obligado a realizar las reparaciones indispensables para mantener la vivienda en condiciones aptas para el uso convenido. Entre estas se incluyen trabajos en pisos, techos, ventanas, cimientos, instalaciones de gas, agua y electricidad, siempre que el deterioro no haya sido causado por mal uso por parte del arrendatario.
¿Cuándo deberán los arrendatarios pagar un arreglo de un inmueble?
Por su parte, el arrendatario solo está obligado a cubrir los costos de reparación cuando los daños hayan sido provocados directamente por él, sus familiares o personas a su cargo, y únicamente cuando se trate de daños menores. Este punto es esencial para delimitar las responsabilidades dentro del contrato de arrendamiento.
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El conocimiento de los derechos y deberes de ambas partes es clave para evitar conflictos. Un arrendamiento bien gestionado parte del respeto a las normas establecidas en el Código Civil, lo que no solo garantiza la protección jurÃdica de propietarios y arrendatarios, sino también la adecuada conservación del inmueble.
En situaciones donde el propietario se niegue a cumplir con sus obligaciones de mantenimiento, el arrendatario tiene la posibilidad de presentar una queja ante las autoridades competentes. El incumplimiento puede derivar en sanciones administrativas, multas o incluso acciones judiciales, dependiendo de la gravedad del caso.
Asimismo, es recomendable que exista una comunicación constante entre las partes durante el tiempo que dure el contrato. Esto facilita la solución de problemas, como cuando el arrendatario decide asumir una reparación urgente por cuenta propia. En tales casos, y si la responsabilidad del daño recae sobre el propietario, este puede reembolsar el valor correspondiente al arrendatario, siempre que se presenten los soportes adecuados.
