La venta de una casa por pisos es una de las dudas más frecuentes en el mercado inmobiliario colombiano, especialmente en zonas donde las viviendas unifamiliares han sido ampliadas o transformadas con el tiempo.
Aunque en la práctica muchas personas negocian el segundo o tercer piso de una casa como si fuera un apartamento independiente, la legislación colombiana establece condiciones específicas para que esto sea legal y seguro para compradores y vendedores.
La clave está en distinguir cuándo es posible dividir formalmente un inmueble y cuándo la única alternativa viable es la venta por cuotas ideales.
Vender una casa por pisos: solo es posible si existe propiedad horizontal
En Colombia, un inmueble solo se puede vender por unidades independientes cuando está legalmente sometido a propiedad horizontal, figura regulada por la Ley 675 de 2001. Esto significa que cada piso debe convertirse en una “unidad privada”, con una matrícula inmobiliaria propia y con áreas, linderos y coeficientes de copropiedad establecidos.
Antes de cualquier venta, el propietario debe obtener una licencia urbanística que autorice la subdivisión del inmueble. Este trámite, adelantado ante la Curaduría Urbana, determina si la estructura cumple con normas de uso del suelo, altura permitida, ventilación, áreas mínimas y demás requisitos técnicos. Si la vivienda no cumple con estas condiciones, la Curaduría puede negar la solicitud y, en consecuencia, el inmueble no podrá ser dividido en apartamentos legales.
Con la licencia aprobada, el paso siguiente es la escritura de constitución de propiedad horizontal, donde se describen formalmente las nuevas unidades privadas. Una vez esta escritura es registrada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, cada piso o apartamento obtiene su matrícula independiente y puede ser vendido como un inmueble autónomo.
Sin este proceso, cualquier “venta por pisos” carece de soporte legal sólido, lo que puede generar conflictos posteriores y dificultades para acceder a créditos hipotecarios, subsidios o procesos notariales.
La alternativa: vender por cuotas o porcentajes del inmueble
Cuando no es posible dividir la vivienda en propiedad horizontal, la figura jurídica disponible es la copropiedad en proindiviso. En este esquema, varias personas son dueñas del mismo inmueble, cada una con un porcentaje de participación, sin que exista una delimitación física exacta sobre qué parte les pertenece.
En la práctica, muchas ventas que coloquialmente se anuncian como “vendo el segundo piso” son realmente ventas de una cuota ideal, lo que significa que el comprador adquiere un porcentaje del inmueble completo, no un piso perfectamente segregado. Este tipo de transacciones se formaliza mediante una escritura de compraventa de derechos de cuota, registrada en el folio de matrícula inmobiliaria.
Aunque es legal, el proindiviso tiene limitaciones: cualquier decisión sobre mejoras, arriendo, venta total o administración del inmueble debe tomarse entre todos los copropietarios. Además, si uno de ellos decide vender su participación, los demás tienen derecho de preferencia, lo que puede retrasar operaciones de compraventa.
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¿Qué tan conveniente es cada opción?
Expertos en derecho inmobiliario coinciden en que la propiedad horizontal es la vía más segura, transparente y comercialmente atractiva, pero también la más exigente en términos técnicos y de trámites. Por otro lado, el proindiviso es más flexible y rápido, pero puede generar conflictos a largo plazo y reducir el valor de reventa del inmueble.
Según la Superintendencia de Notariado y Registro, un porcentaje significativo de disputas por inmuebles compartidos se origina en copropiedades informales que nunca se sometieron a propiedad horizontal y que, años después, generan conflictos entre familiares, herederos o compradores.
¿Cómo es el proceso de venta?
Tanto en propiedad horizontal como en proindiviso, la transacción debe formalizarse mediante escritura pública en notaría y posterior registro. Antes de avanzar, es indispensable revisar el certificado de tradición para verificar embargos, hipotecas, herencias sin liquidar o afectaciones de vivienda familiar.
Cuando se vendan unidades independientes bajo propiedad horizontal, el comprador recibirá una matrícula inmobiliaria propia; si se vende en proindiviso, la escritura identificará el porcentaje exacto adquirido sobre el inmueble.
En ambos casos, abogados inmobiliarios y notarías recomiendan realizar estudios de títulos y asesoría previa, pues los errores en este tipo de transacciones pueden generar litigios prolongados y pérdida de valor del inmueble.
