Por: Daniel Palacio Tamayo

El valor del oro entre el 2014 y hoy se ha multiplicado 3,7 veces, un negocio tan rentable como haber comprado por la misma fecha tierra en Ciudad del Río, en Medellín, cuando el metro cuadrado costaba unos $2.900.000, el mismo que hoy no se vendería por menos de $10.000.000, o sea una valorización de 3,4 veces. 

Hoy la ciudad recibe también 3,7 veces más visitantes extranjeros que en 2017, pero ni siquiera el número de habitaciones con registro turístico ha crecido a esa misma velocidad. Entre 2014 y el 2025 el número de hogares en Medellín creció un 34 % y cambió sustancialmente sus características: por ejemplo, se hicieron más pequeños. Pero tampoco, se construyeron las viviendas necesarias que demanda ese mercado.  

Si bien en esos 12 años han pasado tres elecciones, Medellín ha tenido únicamente dos alcaldes: Federico Gutiérrez y Daniel Quintero. El Plan de Ordenamiento Territorial —POT— de 2014 se formuló en el periodo de Aníbal Gaviria, pero buena parte de la reglamentación comprometía al gobierno que iniciaba en 2016. Es por eso que hay una frase que se ha acuñado para la defensa de ese Plan y es que “hasta ahora no se ha estrenado”.

Hoy, durante el segundo periodo de Federico Gutiérrez, Medellín discute una actualización de mediano plazo que pretende modificar hasta el 78 % de los artículos del Plan. Para el urbanista y académico Juan Carlos García Bocanegra, el POT de 2014 buscó aumentar la competitividad de la ciudad en términos inmobiliarios; pero aún así, no logró reconquistar un mercado de vivienda golpeado con la reglamentación de 2006.

Para evaluar ese instrumento hay varias miradas: una primera que habla de la incapacidad institucional para desarrollar y aplicar la norma; una segunda, le atribuye al POT un desconocimiento de la dinámica del mercado inmobiliario y una más —que no necesariamente choca con las dos anteriores— tiene que ver con los valores del suelo alcanzados en la ciudad que han hecho inviable la construcción de vivienda social.

Martín Pérez, quien ha sido representante de la Sociedad Antioqueña de Ingenieros y Arquitectos y hoy asesora a la Cámara Colombiana de Infraestructura, indica que hoy los gremios esperan normas sencillas, claras y flexibles, “el mercado no es rígido, es un movimiento, es una fluctuación y a veces hay momentos de generación de mucha riqueza y otras veces no”.

Para Pérez hay consensos en la ciudad frente al modelo de desarrollo urbano que se tiene que adoptar, pero que parecen ser meramente teóricos, pues la ciudad —ya conurbada en todo el Valle de Aburrá— sigue creciendo en las laderas. En contraste, en la zona plana de la ciudad señalada para su aprovechamiento, sigue aún sin emerger como se desearía. 

El barrio Perpetuo Socorro ha sido tradicionalmente conocido por su destinación a talleres de mecánica automotriz. Su vocación ha cambiado y en el 2025 fue catalogado por la revista británica ‘Time Out’ como uno de los mejores barrios del mundo por su cultura, comunidad, habitabilidad, gastronomía y vida nocturna. Lo paradójico es que según el perfil demográfico del Departamento de Planeación en el 2020 allí apenas vivían 23 personas. A hoy, sin cifra actualizada, ya se oferta un proyecto de vivienda que arranca ventas en $608 millones por 57 metros cuadrados. 

Medellín: ¿con capacidades limitadas?  

Para Juan Manuel Patiño, jefe de Gestión Urbana del Metro de Medellín “el plan de ordenamiento no termina cuando se formula”. Aunque Medellín es la ciudad con el segundo presupuesto más grande del país —unos $12 billones para 2026— para algunos expertos aún carece de capacidades públicas para lograr desarrollar los instrumentos que se consagraron en el POT.

Martin Pérez, lo ejemplifica con las TIF —Titularización de Impuestos Futuros o instrumento para capturar los impuestos futuros de una zona específica—, iniciativa contemplada en el POT y a la que según él siempre recibieron como respuesta institucional “¿y eso cómo se implementa?”.

En consideración del profesor García la inacción institucional para darle vida a esta norma ha terminado por tocar aspectos tan sensibles como los asentamientos irregulares que crecen sobre la ladera. “En 12 años, de siete macroproyectos de borde únicamente se adoptó uno, los otros seis no se han ni formulado”, como tampoco sucedió —agrega— con los Protocolos Ambientales y Urbanísticos, mecanismos para que discotecas, talleres y otros negocios no afecten la tranquilidad de los vecinos.

Patiño también considera que hay otros factores de la cotidianidad de la administración pública que están desbordando las capacidades de la oficina de Planeación; por lo que cree que hay que incluir tecnología para resolver solicitudes ciudadanas. En cambio, para el asesor de Camacol el mejor camino tendría que ser una gerencia de gestión urbana con un equipo cualificado.

“El POT de 2014 requería fuerza técnica por parte de Planeación y flexibilidad por parte de los desarrolladores para entender que renunciando a unos porcentajes de ganancia, la ciudadanía gana, así como ganan ellos con una ciudad más bonita, agradable y competitiva”, concluyó la arquitecta urbanista y docente Giovanna Spera.

El mercado pide bajarle ambición a la norma

La otra gran perspectiva tiene que ver con la “desconexión” del POT con el mercado inmobiliario. Diego Restrepo Isaza ha estado al frente del Instituto de Vivienda de Medellín, en la oficina de construcción segura y ahora lidera el proyecto Palermo Cultural, una de las iniciativas de renovación urbana que promueve el Fondo Inmobiliario Colombia.

Para Restrepo la respuesta del mercado a macroproyectos de vivienda ha sido positiva; en cambio otras iniciativas, principalmente de interés social, no han logrado concretarse a la escala deseada por trabas normativas consagradas en el POT.   

Para ilustrar esa situación Restrepo recuerda el caso de Caminito, un modelo de vivienda social impulsado por la empresa privada que consistía en edificios de cuatro pisos con solo ocho apartamentos garantizándole a las familias su arraigo, pues podían hacerse en sus mismos barrios. Sin embargo, asegura que a un proyecto como ese “la norma no le deja utilizar la totalidad del lote porque estamos ante una hiperinflación normativa que inviabiliza los proyectos”, concluye Restrepo.

Por eso, ante lo que califican como la rigidez normativa, los desarrolladores han buscado otros lugares por fuera de Medellín para construir. Según Martín Pérez esto explica por qué hoy la capital de Antioquia solo concentra el 30 % de la oferta de vivienda — y en su mayoría NOVIS— frente al 70 % del resto de los municipios del Valle de Aburrá.

La complejidad de la norma es una queja reiterada, situación que para las voces del gremio constructor se puede ver reflejada en las ‘dificultades’ que han encontrado en una de las banderas del POT del 2014: la renovación urbana.

“La renovación no tiene que ser de una manzana, podría ser lote a lote. Es bajarle a la ambición académica para hacerlo posible”, indica Restrepo, pues en su consideración ante las dificultades y limitantes de la norma la mayoría de propietarios optan por continuar desarrollando la actividad económica que tienen hasta el momento.

Lo que sugieren para esta actualización es que la norma permita una operación de ‘acupuntura urbana’ porque cuando toca negociar un número importante de predios con diversos dueños y usos se puede volver misión imposible.

Medellín enfrenta su mayor dificultad en la disponibilidad del suelo asequible para construir, pues no se trata únicamente de encontrar tierra para levantar un edificio; es que si la compra de ese lote representa un porcentaje muy elevado del valor total del proyecto con las características permitidas por la norma o demandado por el mercado, deja de ser viable.

Martín Pérez, afirma que en Medellín el 60% de las viviendas tienen entre uno y dos pisos, lo que significa que aún hay oportunidad para crecer en altura. Solo en el Centro de Medellín hay ‘lotes de oportunidad’ que dan para 40.000 viviendas nuevas; esto sin contemplar la posibilidad de reciclar unos 67 edificios que se podrían rehabilitar para vivienda. 

El edificio Mariscal está en la esquina más icónica de la ciudad, en todo el Parque Berrio, diagonal a la iglesia de la Candelaria. Cuando la iniciativa de reciclar este edificio para convertirlo en un hotel boutique que sirviera como impulso para la renovación de esta zona de alto potencial turístico, los dueños del edificio recibieron otra oferta económica y el icónico Mariscal parece que seguirá teniendo el mismo destino: bodegaje.

Frenar el suelo a precio de oro

“Nosotros estamos en una espiral de especulación que está presionando muchísimo la posibilidad de construir vivienda asequible”, afirma el profesor García, por lo que propone que el Estado muestre los dientes e intervenga el mercado del suelo con herramientas como la expropiación que tiene a su disposición en la ley 388 de 1997.

Un valor elevado del suelo también podría poner en riesgo la ejecución de proyectos de gran alcance, por lo que de ahora en adelante Medellín tendrá que ser innovadora en los instrumentos que aplica en clave de un desarrollo con equidad. Por ejemplo, a quien le compran una vivienda para el tren de la 80 no se le reconoce la valorización futura, en cambio el vecino que queda en la zona sí gozará del incremento del valor del suelo; por lo que señala el experto del Metro de Medellín, a futuro se debería considerar la aplicación de plusvalías que eviten que esos valores se disparen por la misma inversión pública.

Así mismo señalan los expertos que la administración Distrital debería contemplar revaluar otros mecanismos, como el utilizado para tasar el pago de obligaciones urbanísticas, que podrían ayudar a frenar el incremento que se ha tenido en el valor del suelo.

La discusión para actualizar el POT es también una conversación de ciudad sobre su mismo futuro, porque Medellín se enfrenta a una paradoja: su historia atrajo el reconocimiento internacional; pero simultáneamente está viendo unos efectos económicos que pueden asfixiar y frustrar los sueños del residente local.