En Colombia, aproximadamente el 40,3 % de la población reside en condición de arriendo. A pesar de ser una modalidad habitacional común, muchas personas desconocen los derechos y deberes que conlleva esta relación jurÃdica, especialmente en situaciones donde el inmueble arrendado se encuentra involucrado en procesos judiciales, como embargos.
Una situación frecuente es que los arrendatarios ignoran que el predio que habitan se encuentra en trámite de embargo debido a obligaciones financieras incumplidas por parte del propietario. Este desconocimiento puede acarrear consecuencias legales y económicas para quienes habitan el inmueble, por lo que resulta fundamental estar informados sobre las implicaciones de este tipo de procesos.
El Código General del Proceso, en su artÃculo 593, establece los lineamientos aplicables a los embargos de bienes inmuebles. En particular, el parágrafo 2 del citado artÃculo indica que los derechos derivados de mejoras o cultivos realizados por una persona en un predio ajeno deben ser reconocidos, y dispone que tanto dicha persona como el deudor deben entenderse con el secuestre —figura auxiliar de la justicia encargada de la administración del bien embargado— en todo lo relacionado con las mejoras, sus productos o beneficios. Además, en caso de mejoras en terrenos baldÃos, se ordena notificar a quien las haya realizado para que se abstenga de enajenarlas o gravarlas.
Asà se efectúa el pago del arriendo de un predio en proceso de embargo
En este contexto, si un inmueble arrendado entra en proceso de embargo, el arrendatario tiene la obligación de consignar el canon de arrendamiento directamente ante el juzgado que lleva el proceso ejecutivo, siempre que exista una orden expresa del juez. Esta consignación sustituye el pago habitual al arrendador, quien deja de tener la administración del bien durante el proceso.
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Asimismo, el arrendatario podrá suscribir un contrato con el secuestre designado, a fin de regular la relación de tenencia mientras se adelanta el procedimiento judicial, que puede culminar con el remate del inmueble. Este paso es clave para proteger los derechos del inquilino durante la intervención judicial.
Es relevante advertir que los embargos pueden generar afectaciones al arrendatario, como interrupciones en el uso del inmueble o incluso el desalojo, si no se toman las medidas legales adecuadas. En caso de perjuicios, el arrendatario puede acudir a un proceso judicial para exigir las respectivas reparaciones o compensaciones.
Por estas razones, antes de celebrar un contrato de arrendamiento, es recomendable verificar el estado jurÃdico del inmueble, en especial si sobre este pesan medidas cautelares como embargos. Esta información puede obtenerse a través de certificados de tradición y libertad expedidos por la Superintendencia de Notariado y Registro, los cuales permiten conocer si el bien está sujeto a limitaciones que puedan afectar la permanencia del arrendatario.
