Las viviendas ubicadas en conjuntos residenciales o edificios continúan siendo una de las opciones más demandadas por quienes buscan un inmueble en arriendo.
Este tipo de propiedad ofrece ventajas asociadas a la organización del espacio, el acceso a zonas comunes y la presencia de sistemas de seguridad privada, elementos que influyen de manera directa en la percepción de bienestar y tranquilidad de los residentes.
Sin embargo, junto con estos beneficios también surgen inquietudes frecuentes relacionadas con las obligaciones económicas que implica vivir bajo el régimen de propiedad horizontal, en especial frente al pago de la cuota de administración.
Tanto propietarios como arrendatarios suelen preguntarse quién debe asumir este costo y cuáles son las responsabilidades de cada parte. Para resolver estas dudas es fundamental remitirse al marco normativo vigente en Colombia.
En primer lugar, la Ley 675 de 2001 establece las disposiciones generales del régimen de propiedad horizontal, definiendo los derechos y deberes de los propietarios, así como las reglas de funcionamiento de los conjuntos residenciales y edificios.
Esta norma es la base legal que regula aspectos como las expensas comunes, la administración de las áreas compartidas y la toma de decisiones a través de la asamblea de copropietarios.
De manera complementaria, la Ley 820 de 2003 regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y fija con claridad las obligaciones y derechos tanto del arrendador como del arrendatario.
Esta legislación resulta clave para entender cómo deben distribuirse los pagos asociados al uso del inmueble y qué condiciones pueden pactarse libremente entre las partes, siempre que no se vulneren los principios legales establecidos.
¿Quién debe pagar la cuota de administración de una vivienda en arriendo en un conjunto residencial?
En ese contexto, la recomendación principal es que el pago de la cuota de administración sea definido de forma expresa en el contrato de arrendamiento.
Este documento debe especificar quién asume dicho valor, cómo se realizará el pago y qué ocurre en caso de que la cuota sea ajustada por decisión de la asamblea de copropietarios. Dejar este aspecto claramente estipulado evita interpretaciones ambiguas y posibles conflictos durante la vigencia del contrato.
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Cuando se acuerda que el arrendatario sea quien pague la cuota de administración, la justificación se encuentra en el hecho de que es la persona que hace uso directo y permanente de las zonas comunes, tales como porterías, piscinas, salones sociales, parques o áreas recreativas, así como de los servicios asociados a su mantenimiento.
En estos casos, el pago de la administración se realiza de manera independiente al canon de arrendamiento, salvo que las partes pacten lo contrario.
No obstante, es común que algunos propietarios opten por incluir la cuota de administración dentro del valor total del canon mensual. Esta modalidad no es incorrecta, siempre que quede claramente señalada en el contrato y se especifique qué porcentaje corresponde al arriendo del inmueble y cuál al pago de la administración. La transparencia en este punto es esencial para evitar reclamaciones posteriores y para que el arrendatario tenga claridad sobre los valores que está cancelando.
Un escenario distinto se presenta con las cuotas extraordinarias de administración. Estas expensas surgen por situaciones especiales que no hacen parte del mantenimiento ordinario del conjunto, como reparaciones estructurales, obras imprevistas o proyectos de mejora que impactan el valor del inmueble a largo plazo. Dado que este tipo de gastos están directamente relacionados con la conservación y valorización del bien, la responsabilidad de asumirlos recae en el propietario, incluso cuando el inmueble se encuentra arrendado.
