En los conjuntos residenciales y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal en Colombia existe una creciente expectativa frente al valor que tendrá la cuota de administración a partir de 2026.
Este interés se ha intensificado tras el incremento del 23 % en el salario mínimo, un ajuste que incide de manera directa en los costos operativos de las copropiedades y que ha abierto el debate sobre si ese mismo porcentaje debería trasladarse, total o parcialmente, al valor que pagan mensualmente los propietarios.
La discusión ha puesto sobre la mesa los criterios que deben aplicarse para actualizar la cuota de administración y el margen de acción que tienen las asambleas de copropietarios para adoptar decisiones que resulten equilibradas y sostenibles.
En este punto, es clave recordar que cualquier incremento debe definirse dentro del marco de la asamblea general de copropietarios, órgano máximo de decisión de la propiedad horizontal, y con el cumplimiento del quórum exigido por la ley y el reglamento interno.
La asamblea general está conformada por los propietarios de los bienes privados o por sus representantes debidamente acreditados. En este espacio se analizan y aprueban las principales decisiones que afectan la vida administrativa y financiera de la copropiedad, entre ellas el presupuesto anual, el valor de la cuota de administración, el estado general del conjunto o edificio y los nombramientos de los órganos de dirección y control. Por esta razón, su papel resulta determinante al momento de definir cualquier ajuste en las obligaciones económicas de los copropietarios.
La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece que la asamblea ordinaria debe realizarse al menos una vez al año, dentro del primer trimestre. Esto significa que entre enero y marzo se concentran las fechas clave para la discusión y aprobación del presupuesto y, en consecuencia, para la definición del valor definitivo de la cuota de administración.
De acuerdo con la práctica habitual, el plazo máximo para fijar la tarifa correspondiente al nuevo año suele extenderse hasta finales de marzo.
No obstante, la normativa también contempla la posibilidad de realizar ajustes provisionales desde el 1 de enero, siempre que esta facultad esté prevista en el reglamento de propiedad horizontal. Este mecanismo busca evitar desequilibrios financieros y garantizar la continuidad de los servicios esenciales, especialmente en contextos de incrementos significativos en los costos laborales, como ocurre con el reciente ajuste del salario mínimo.
¿Qué se debe tener en cuenta para definir el alza en el precio de la cuota de administración?
A la hora de definir el alza en la cuota de administración, es fundamental tener en cuenta varios aspectos. Según ha explicado Gustavo Martínez, experto en temas de propiedad horizontal y divulgador de contenidos educativos a través de la cuenta “Con toda Propiedad”, el administrador tiene la responsabilidad de elaborar un proyecto de presupuesto que refleje de manera realista las necesidades operativas de la copropiedad.
Este documento debe incluir tanto los gastos fijos como los variables, además de las obligaciones contractuales y legales que deben cumplirse a lo largo del año.
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El proyecto de presupuesto puede ser revisado y avalado previamente por el consejo de administración, antes de ser presentado a la asamblea general. Durante la reunión, los copropietarios analizan cada uno de los rubros presupuestales y evalúan si los valores propuestos se ajustan a la realidad financiera del conjunto o edificio. En este proceso es posible que se realicen modificaciones, ya sea para reducir algunos gastos o para incrementarlos, de acuerdo con las prioridades definidas por la comunidad y con la disponibilidad de recursos.
Una vez aprobado el presupuesto definitivo, se establece el valor de la cuota de administración que deberán pagar los propietarios. Esta cuota debe ser suficiente para cubrir los costos de operación y mantenimiento, cumplir con las obligaciones legales y contractuales, y garantizar la estabilidad financiera de la copropiedad, sin que ello implique cargas desproporcionadas para los residentes.
