Desde la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) se reiteró recientemente la obligación que tienen los conjuntos residenciales en Colombia de pagar el Impuesto sobre las Ventas (IVA) únicamente cuando las zonas comunes se destinan a un uso comercial. Esta disposición aplica para espacios como salones comunales, piscinas, zonas BBQ o cualquier área compartida que sea alquilada con fines distintos al uso exclusivo de los residentes.
El pronunciamiento, realizado en marzo de 2025, busca aclarar las responsabilidades tributarias que surgen cuando las áreas comunes de los conjuntos residenciales se utilizan para generar ingresos, ya sea mediante su arrendamiento o por la prestación de servicios a terceros. La entidad enfatizó que este criterio no constituye una medida nueva, sino la aplicación de lo dispuesto en el artículo 462 del Estatuto Tributario. Dicho artículo establece que el alquiler de espacios comunes —por ejemplo, los parqueaderos destinados a visitantes— constituye una actividad económica generadora de ingresos, y por tanto, sujeta al impuesto sobre el valor agregado (IVA).
De acuerdo con la DIAN, el incumplimiento de esta obligación ha sido recurrente en varios conjuntos residenciales, lo que ha motivado a la entidad a intensificar los procesos de verificación y reclasificación tributaria. En ese sentido, durante el año 2024 se llevaron a cabo reuniones entre funcionarios de la entidad y representantes legales de diferentes conjuntos para explicar los alcances de esta norma, así como los escenarios en los que se aplica el tributo.
¿Qué deben hacer los conjuntos que alquilan zonas comunes y no pagan IVA?
Con el fin de garantizar el cumplimiento adecuado de la ley, la DIAN instó a las administraciones de conjuntos residenciales y edificios a actualizar su información en el Registro Único Tributario (RUT) y a implementar el proceso de facturación electrónica. La falta de actualización o la omisión de la facturación pueden derivar en sanciones económicas y administrativas severas.
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El impuesto sobre las ventas, cuya tarifa es del 19 %, deberá aplicarse a los conjuntos que cobren por el uso de sus zonas comunes. En la práctica, esto significa que, si una administración alquila un salón comunal o una zona de recreación, deberá incluir en la factura el valor adicional correspondiente al IVA. Este monto debe ser declarado y transferido a la DIAN conforme a los plazos establecidos por la entidad tributaria.
No obstante, la DIAN aclaró que el cobro del impuesto no aplica en todos los casos. Si el uso de las zonas comunes se otorga a los residentes sin costo adicional, como parte de la cuota de administración, o si se trata de un préstamo sin contraprestación económica, no existe obligación de recaudar ni pagar el IVA. Solo cuando se configure un arrendamiento o se cobre un valor específico por el uso del espacio, la actividad se considera una explotación comercial sujeta a tributación.
La entidad también advirtió que los conjuntos residenciales que alquilen sus zonas comunes y omitan el pago del impuesto podrán ser objeto de sanciones y procesos de fiscalización. Estas medidas buscan garantizar la equidad tributaria y evitar que actividades de carácter comercial se desarrollen sin cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.
