En Colombia es común encontrar viviendas y lotes que, pese a haber pasado años desde la muerte de sus dueños, aún siguen registrados a su nombre.
Este escenario, plantea una pregunta clave: ¿hasta cuándo puede una persona fallecida seguir apareciendo como propietaria de un inmueble? Aunque muchos creen que el registro puede permanecer así indefinidamente, la ley establece límites precisos y consecuencias claras cuando no se adelanta la sucesión en el tiempo indicado.
Cuando una persona fallece, todo su patrimonio —incluidos los inmuebles— pasa a conformar una masa llamada sucesión. Desde ese instante, los herederos adquieren la posesión jurídica de esos bienes, aunque todavía no aparezcan en el registro a su nombre. La Corte Constitucional ha explicado que, con la muerte, se abre la sucesión y los herederos se convierten en continuadores de la situación patrimonial del causante.
Sin embargo, para que el cambio quede reflejado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y el inmueble deje de aparecer a nombre del fallecido, es obligatorio adelantar un proceso de sucesión —notarial o judicial— y, al final, inscribir la escritura de adjudicación. Mientras eso no ocurra, el bien seguirá figurando legalmente como propiedad del difunto, aunque en realidad haga parte de la herencia.
El plazo clave para pedir la herencia
De acuerdo con el Código Civil colombiano, la acción de petición de herencia, que es el mecanismo jurídico para que los herederos reclamen formalmente los bienes del fallecido, tiene un plazo máximo de 10 años. Así lo establece el artículo 1326 de esa norma, y lo recogen varias guías recientes sobre sucesiones y herencias en el país.
Ese término se cuenta, en principio, desde la fecha de la muerte del titular del inmueble o desde la apertura del testamento, cuando existe. Durante esos 10 años, cualquiera de los herederos puede iniciar el trámite de sucesión para que el bien sea adjudicado y deje de aparecer a nombre de la persona fallecida. Mientras tanto, jurídicamente se entiende que el inmueble pertenece a la sucesión y no se considera un bien “abandonado”.
Existe, además, una situación particular: el llamado heredero putativo —alguien que se considera heredero sin tener aún un reconocimiento pleno— solo tiene cinco años para oponer la prescripción frente a la acción de herencia. De no actuar dentro de ese plazo, su posibilidad de reclamar se reduce de manera considerable.
¿Qué pasa si nadie hace la sucesión dentro de esos 10 años?
Si transcurren los 10 años sin que los herederos inicien la sucesión, el derecho a ejercer la acción de petición de herencia puede extinguirse. En la práctica, esto abre la puerta a que quien ha ejercido la posesión real del inmueble —sea uno de los herederos o un tercero— intente consolidar su dominio mediante figuras como la prescripción adquisitiva (usucapión).
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La prescripción adquisitiva extraordinaria de un bien inmueble, de acuerdo con las orientaciones del Ministerio de Justicia, exige una posesión continua por al menos 10 años, con ánimo de dueño y cumpliendo ciertas condiciones de publicidad y pago de impuestos. Si el juez reconoce esa prescripción, el nuevo propietario podrá inscribir el bien a su nombre y la familia del causante perdería definitivamente el derecho sobre el inmueble.
Por eso los expertos en derecho de familia y sucesiones insisten en que dejar “congelado” el trámite durante años puede tener consecuencias graves para el patrimonio familiar: se complica la venta del inmueble, se dificulta el acceso a créditos hipotecarios, surgen disputas entre herederos y, en el peor de los casos, se corre el riesgo de perder la propiedad por prescripción.
¿Qué pasa con el inmueble mientras sigue a nombre del fallecido?
Finalmente, mientras no se realiza la sucesión, los bienes del causante siguen existiendo dentro de la masa hereditaria, pero sin un titular individual ya adjudicado. En ese periodo, los herederos pueden utilizar el inmueble, percibir arriendos o encargarse de su administración, pero siempre en calidad de coposeedores y no como propietarios únicos inscritos.
A pesar de que el certificado de tradición continúe mostrando el nombre del fallecido, esto no significa que el bien esté “sin dueño”, sino que la propiedad está en tránsito jurídico, a la espera de que los herederos formalicen la adjudicación. Solo con la escritura de sucesión debidamente inscrita el inmueble quedará a nombre de quienes la ley o el testamento señalen.
