El Gobierno estableció un límite temporal para los precios de los arriendos en los municipios afectados por el terremoto del 10 de agosto de 2026, con una regla que busca evitar que la escasez de viviendas provoque aumentos extraordinarios en los cánones.
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La medida quedó incluida en el Decreto 1423 de 2026, expedido el 17 de septiembre, que adopta disposiciones extraordinarias en materia de arrendamiento y propiedad horizontal durante la emergencia económica, social y ecológica. El alcance no es nacional: aplica únicamente en los municipios incluidos en la emergencia y respecto de personas, contratos e inmuebles cuya afectación directa por el sismo haya sido acreditada.
¿Cuál será el límite para los nuevos arriendos en Colombia?
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La principal novedad está en los contratos de arrendamiento que se suscriban durante los seis meses de vigencia de la medida. Para una vivienda que ya había estado arrendada antes del terremoto, el nuevo contrato no podrá establecer un canon superior al último valor cobrado por ese mismo inmueble antes del sismo, aumentado únicamente hasta la variación del IPC del año anterior.
Como referencia, el IPC de Colombia cerró 2025 en 5,10 %, según el DANE. Esto permite entender cómo funcionaría el límite. Si una vivienda tenía un canon de $1 millón antes del terremoto, el valor máximo que podría tomarse como referencia bajo esta regla sería de $1.051.000. Si el último canon era de $1,5 millones, el valor llegaría hasta $1.576.500.
La regla, sin embargo, no significa que todos los arriendos de Colombia puedan subir únicamente 5,10 %. El tope está dirigido a los mercados afectados por el terremoto y a los inmuebles que cumplan las condiciones establecidas por el decreto.
Además, si se trata de una vivienda que nunca había sido arrendada o sobre la cual no existe un antecedente contractual verificable, no se aplica ese cálculo. En esos casos continúan los límites generales establecidos por el artículo 18 de la Ley 820 de 2003.
También hay una regla arriendos en locales comerciales
El Gobierno extendió la medida al mercado de inmuebles comerciales ubicados en las zonas afectadas. En los nuevos contratos, el canon no podrá superar el incremento del IPC frente al último valor cobrado antes del terremoto. Cuando no exista ese antecedente, el propietario deberá contar con un avalúo comercial o técnico que permita establecer una renta considerada justa de mercado.
Para los locales que se arrienden por primera vez, el decreto mantiene las reglas ordinarias aplicables al mercado comercial, pero prohíbe expresamente cobrar sobreprecios o primas derivados de la escasez provocada por la emergencia.
La disposición responde a un problema que el propio Gobierno identifica en la emergencia: la destrucción de viviendas redujo simultáneamente la oferta disponible mientras aumentó la cantidad de hogares que necesitan conseguir un lugar para vivir.
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Según el Registro Único de Damnificados citado en el decreto, 71.345 viviendas fueron destruidas o declaradas no habitables. Risaralda, Valle del Cauca, Quindío y Chocó concentraban el 85,1 % de las viviendas dañadas registradas en ese análisis.
El límite no aplica a todos los arriendos de las zonas afectadas
Este punto es clave para propietarios y arrendatarios. El Decreto 1423 establece que sus medidas no se aplican de manera automática a todos los contratos o inmuebles de un municipio incluido en la emergencia. La persona, el contrato o el inmueble debe cumplir la condición de afectación directa establecida por la norma.
La acreditación podrá hacerse mediante los registros oficiales de las autoridades que integran el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres o mediante otros mecanismos verificables que sean establecidos.
Por eso, la inclusión de un municipio dentro de la zona de emergencia no significa por sí sola que cualquier propietario pueda aplicar o esté sometido a todas las medidas del decreto.
¿Qué pasa con quienes ya tienen contrato de arrendamiento?
El decreto también introduce cambios para los contratos que ya estaban vigentes. Cuando corresponda realizar un reajuste anual del canon durante el periodo de aplicación de la medida, este se aplaza durante seis meses. Esto alcanza tanto los contratos de vivienda como los comerciales afectados por el terremoto.
Pero el incremento no desaparece. Una vez termine el periodo de aplazamiento, el valor que no se cobró podrá distribuirse entre las mensualidades que resten del contrato.
La norma establece que ese valor diferido no podrá generar intereses de mora, penalidades, indemnizaciones ni sanciones contractuales para el arrendatario.
Además, no podrán aplicarse dos reajustes dentro de un mismo periodo de 12 meses. El siguiente aumento anual solo podrá exigirse después de que transcurran al menos 12 meses desde que se hizo efectivo el reajuste aplazado.
El Gobierno también aplazó desalojos y extendió algunos contratos
El paquete de medidas va más allá del precio. Durante seis meses se suspende la ejecución material de determinadas órdenes de entrega, lanzamiento o restitución de inmuebles habitacionales y comerciales cuando exista una afectación directa acreditada por el terremoto.
Esto no significa que desaparezcan las deudas ni que los procesos judiciales queden anulados. La suspensión se concentra en la ejecución material del desalojo y tiene excepciones, entre ellas los casos en que el inmueble tenga riesgo inminente de colapso o inhabitabilidad que amenace la vida de sus ocupantes.
También se contempla una prórroga extraordinaria de seis meses para determinados contratos cuyo vencimiento esté previsto entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, cuando el arrendatario afectado solicite la aplicación de la medida.
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Esta prórroga no opera sobre inmuebles declarados inhabitables o en riesgo inminente de colapso y tampoco impide la restitución cuando el propietario damnificado necesite el inmueble para su propia vivienda o la de su núcleo familiar.
El impacto económico de la medida también fue calculado por el Gobierno. El análisis incluido en el decreto estima que un aplazamiento de los reajustes durante seis meses implica diferir recursos por aproximadamente $249.389 millones dentro del territorio cobijado. Si el aplazamiento se extendiera durante 24 meses, el monto ascendería a unos $5,04 billones, debido a la acumulación sucesiva de reajustes.
Lea el decreto completo haciendo clic en este enlace.
