Desde el 1 de julio de 2025, toda unidad de vivienda nueva construida en Colombia bajo el régimen de propiedad horizontal debe contar de manera obligatoria con el Seguro Decenal, una póliza que garantiza la estabilidad estructural del inmueble durante 10 años.
Esta medida fue establecida por la Ley 1796 de 2016, conocida como la Ley de Vivienda Segura, y es resultado de una necesidad urgente que se hizo evidente tras el colapso del edificio Space en Medellín en 2013.
¿Qué es el seguro Decenal y cómo funciona?
El seguro Decenal es una póliza contratada por los constructores o promotores de proyectos de vivienda nueva, y su finalidad es proteger a los propietarios frente a daños estructurales graves que puedan generar el colapso o amenaza de ruina del inmueble.
Este seguro cubre defectos en diseño, fallas de materiales, deficiencias constructivas o problemas relacionados con el suelo, y su vigencia comienza una vez se expide el Certificado Técnico de Ocupación (CTO), acompañando al comprador durante los primeros 10 años de vida útil de la edificación.
De acuerdo con Fasecolda, el gremio asegurador del país, la obligatoriedad del Seguro Decenal ha sido progresiva. Primero fue aplicado desde enero de 2022 en Bogotá, Medellín y sus áreas metropolitanas; luego, en julio de 2024, se amplió a ciudades como Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena y Cúcuta. Finalmente, desde julio de 2025, entró en vigor en los 1.030 municipios restantes del país, consolidando una cobertura nacional que busca garantizar mayor seguridad para los compradores de vivienda.
El presidente de Fasecolda, Gustavo Morales, explicó que “con el Seguro Decenal, el país da un paso decisivo hacia una cultura de prevención en la construcción. Este seguro no solo protege el patrimonio de los compradores, sino que también genera incentivos claros para que los constructores cumplan con los estándares técnicos y estructurales más exigentes”.
El seguro aplica para cualquier proyecto nuevo de vivienda en propiedad horizontal, sin importar si es de interés social (VIS), prioritario (VIP) o No VIS, y se exige cuando el proyecto cuenta con al menos cinco unidades residenciales. La póliza debe ser contratada exclusivamente por la firma constructora, sin trasladar su costo al comprador, y su expedición es obligatoria antes de la entrega de la vivienda.
Una vez expedida, esta póliza no puede ser modificada ni cancelada, y debe cubrir el valor de reposición o reconstrucción del inmueble afectado. Su verificación puede hacerse en línea, a través del Registro Único de Seguros (RUS) de la Superintendencia Financiera, con los datos del proyecto, la constructora y el municipio.
A cierre de mayo de 2025, más de 522 proyectos de vivienda habían sido asegurados bajo esta modalidad, lo que equivale a 81.355 unidades habitacionales protegidas. De ellas, 51.752 corresponden a VIS, 25.228 a No VIS y 4.375 a VIP, con una suma asegurada total superior a los $12,4 billones, según datos entregados por Fasecolda.
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Además, el mercado proyecta que en los próximos meses la cobertura tenga un importante aumento. Actualmente, se encuentran en desarrollo 1.725 proyectos de vivienda en todo el país, que representan cerca de 349.000 unidades habitacionales, de las cuales una gran parte deberá ser asegurada con el Seguro Decenal para cumplir la norma.
En cuanto al impacto en costos, las aseguradoras han estimado que el valor de esta póliza representa entre 0,5 % y 1 % del costo total de construcción de la vivienda, dependiendo de la zona geográfica, el tipo de suelo, la altura del edificio, y el historial técnico de la empresa constructora.
Para ello, firmas como Seguros Bolívar y Mapfre han desarrollado plataformas especializadas para que las empresas constructoras puedan reportar y gestionar los riesgos de forma preventiva, lo cual mejora la calificación técnica del proyecto y puede reducir el valor de la prima.
“Contamos con herramientas digitales para que los supervisores de obra reporten incidencias en tiempo real. Eso nos permite tomar medidas correctivas durante la etapa constructiva y mejorar la trazabilidad del riesgo”, señaló Álvaro Carrillo, presidente de Seguros Bolívar, una de las compañías líderes en la emisión de estas pólizas.
La póliza se suma a otros mecanismos regulatorios que buscan mejorar la calidad de las construcciones en Colombia, especialmente tras los casos mediáticos de colapsos estructurales en Medellín, Cartagena y otras ciudades del país. Además, se considera un instrumento fundamental para proteger el ahorro de las familias que acceden a vivienda nueva, muchas de ellas a través de créditos hipotecarios o subsidios del Gobierno.
“Este seguro refuerza la confianza del comprador y crea un ecosistema donde todos ganan: el constructor que cumple, la aseguradora que acompaña y el propietario que queda protegido”, concluyó Gustavo Morales de Fasecolda.
