La agencia Fitch Ratings ratificó hoy las calificaciones nacionales de largo plazo ‘AAA(col)’ y de corto plazo ‘F1+(col)’ de Parque Arauco Colombia S.A. con perspectiva estable.
Asimismo, afirmó la calificación ‘AAA(col)’ a la emisión de bonos ordinarios por hasta $400.000 millones.
Las calificaciones, dijo, incorporan la fortaleza del vínculo existente entre la compañía y el perfil crediticio de su matriz Parque Arauco S.A. [AA-(cl)/Estable].
Asimismo, las notas reflejan la estructura “robusta de ingresos que mantiene la compañía compuesta primordialmente por contratos de explotación comercial (concesiones comerciales y arrendamientos) con un componente fijo importante, duración de mediano plazo y niveles elevados de ocupación de sus espacios arrendables”.
La atomizada base de clientes se considera positiva y permite mitigar, en cierto grado, la diversificación baja del portafolio de activos, según la agencia.
Las calificaciones también incorporan el fortalecimiento de la generación operativa a partir de la entrada en operación del Centro Comercial Parque La Colina a finales de 2016, así como la estructura adecuada de capital, caracterizada por un apalancamiento moderado.
Para la firma, la sustitución de deuda bancaria que espera realizar la compañía a partir de la emisión de bonos propuesta en el mercado de capitales local, por hasta $400.000 millones a plazos de hasta 25 años, que permitiría liberar las hipotecas existentes, mejora aún más la flexibilidad financiera de la compañía y elimina cualquier subordinación estructural hacia los acreedores actuales.
En su informe, Fitch dijo que las calificaciones de Parque Arauco Colombia están vinculadas al perfil crediticio de su matriz, Parque Arauco, que posee directa e indirectamente 100% del capital accionario de la compañía.
Fitch considera que los vínculos legales y estratégicos entre ambas entidades son lo suficientemente fuertes para garantizar un soporte de Parque Arauco hacia Parque Arauco Colombia, en caso de requerirlo. Los vínculos legales se evidencian en las cláusulas de incumplimiento cruzado (cross default) establecidas en los contratos de los bonos emitidos por Parque Arauco en el mercado chileno.
Los vínculos estratégicos se reflejan tanto en el soporte tangible otorgado a Parque Arauco Colombia, a través de las inyecciones de capital que ha hecho para financiar el desarrollo de los proyectos en Colombia, así como en la importancia de estas operaciones para Parque Arauco.
“Las operaciones en Colombia son una fuente de caja potencial para Parque Arauco. En 2018, la operación de Colombia representó 13,5% del Ebitda consolidado de Parque Arauco. Fitch considera que la compañía continuará beneficiándose del soporte operativo y financiero que históricamente le ha brindado su matriz”.
Destacó además, que en 2018, aproximadamente 85% de los ingresos de Parque Arauco Colombia provenían de la explotación de áreas comerciales. De éstos, cerca de 90% correspondieron a cánones fijos ajustados anualmente por inflación, lo que le brinda estabilidad y predictibilidad a los flujos de caja de la compañía.
Los contratos de explotación comercial son de mediano y largo plazo, en donde un 38% de los mismos tiene una duración mayor a cuatro años. La compañía cuenta con una base de locatarios bastante atomizada, donde los 10 principales locatarios representan menos de 30% de los ingresos consolidados, lo que, en cierto grado, mitiga el riesgo que supone la concentración del portafolio de activos.
Al cierre de 2018, la compañía contaba con seis activos, con un área bruta arrendable de 142.000 m2. Dichos activos están conformados por tres centros comerciales (128.500 metros cuadrados), dos edificios de oficinas (8.000 metros cuadrados) y un hotel (5.500 metros cuadrados), ubicados en Bogotá, Bucaramanga y Pereira.
El Centro Comercial Parque La Colina es el activo más importante, toda vez que representa 58% de los ingresos y 65% del Ebitda consolidado de Parque Arauco Colombia.
Al cierre de 2018, citó Fitch, el apalancamiento de Parque Arauco Colombia (Deuda Total sobre Ebitda) fue de 4,4 veces (x), nivel considerado adecuado para la categoría de calificación dentro del sector de propiedades y bienes raíces. La compañía cuenta con una base de activos con valor de mercado por $1.326.510 millones.
El endeudamiento de la compañía medido como deuda total a valor de los activos inmobiliarios (loan to value) es de 30%.
De la totalidad de la deuda al cierre de 2018 por $404.523 millones, aproximadamente $85.000 millones se encuentra garantizada por derechos fiduciarios del Centro Comercial Parque La Colina. El resto de la deuda se encuentra garantizada por la sociedad chilena Arauco Malls.
La sustitución de deuda bancaria con la emisión de bonos que espera realizar en el mercado de capitales local permitiría liberar las garantías existentes y mejorar aún más la flexibilidad financiera de la compañía. Bajo este escenario, no habría una subordinación estructural de la potencial emisión de bonos.
El año pasado la generación operativa de la compañía continuó fortaleciéndose, impulsado por la consolidación del Centro Comercial Parque La Colina, el cual cerró el año 2018 con un nivel de ocupación del 97,4%.
El Ebitda consolidado para el cierre de 2018 creció 16% hasta $91.687 millones (2017: $78.953 millones) equivalente a un margen de 76% (2017: 75,7%). Bajo un escenario conservador, con niveles de ocupación similares a 2018, crecimiento de los arrendamientos por metro cuadrado de 3% y margen de EBITDA promedio de 73,8%, Fitch estima que la compañía generaría flujo de caja libre (FCL) positivo superior a $30.000 millones anuales a partir de 2020. Este escenario asume igualmente la ausencia de inversiones de capital de gran envergadura y una política conservadora de reparto de dividendos, concluyó.
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