Durante el año 2025, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) informó que los conjuntos residenciales que arrienden las zonas comunes estarán sujetos al impuesto sobre las ventas (IVA), conforme a lo estipulado en el artículo 482 del Estatuto Tributario.
La entidad recordó que desde 2014 el Consejo de Estado ha reiterado que los conjuntos residenciales deben pagar IVA cuando generan una explotación económica de las zonas comunes, como sucede con el alquiler de parqueaderos, salones sociales o áreas de BBQ, entre otros espacios.
En esa línea, la DIAN precisó que, al ofrecer estos espacios en arriendo, los conjuntos prestan un servicio de forma independiente. Por tanto, de acuerdo con el Estatuto Tributario, dicha actividad debe estar gravada con IVA.
Sin embargo, no todos los usos de las zonas comunes generan esta obligación. Según Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la DIAN, «cuando el uso de estas zonas comunes se da a manera de préstamo o cuando su costo está incluido dentro de la cuota de administración, sin que haya un cobro específico por concepto de alquiler, no se genera el IVA». Esta aclaración fue difundida por la entidad a través de sus canales oficiales.
La DIAN ha identificado que más de 1.200 conjuntos residenciales estarían realizando actividades gravadas sin declarar ni pagar el impuesto correspondiente. Como medida, se ha procedido a reclasificar estos inmuebles dentro del Registro Único Tributario (RUT), para que actualicen su información y se sometan al pago del IVA por el arrendamiento de zonas comunes.
Este anuncio ha generado inquietudes entre los residentes de conjuntos residenciales, quienes se preguntan si el cobro del IVA podría representar un incremento en la cuota de administración mensual.
¿Cobro de IVA por alquiler de zonas comunes aumenta la cuota de administración?
Es importante tener en cuenta que las cuotas de administración se ajustan anualmente, usualmente conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que para 2025 se ubicó en el 5,2 %. No obstante, cualquier incremento debe ser aprobado previamente en la asamblea general de copropietarios, según lo establece la Ley 675 de 2001.
Para ello, la administración debe presentar un informe detallado que incluya todos los gastos operativos del conjunto, como mantenimiento de zonas comunes, servicios de vigilancia y otros costos recurrentes.
Recomendado: Residentes de conjuntos en Colombia tendrán que hacer pago adicional por obligación
En cuanto al cobro del IVA derivado del arrendamiento de zonas comunes, la ley establece que cualquier modificación en la cuota de administración debe estar contemplada en el reglamento interno aprobado por la asamblea. No es posible imponer valores adicionales sin que hayan sido aprobados previamente por los copropietarios.
Si se considera necesario establecer una nueva cuota o ajustar la existente para cubrir el IVA, el conjunto deberá convocar una asamblea y obtener mayoría de votos a favor de la propuesta. Solo así se podrá destinar parte de los ingresos recaudados al cumplimiento de esta obligación tributaria.
En consecuencia, es fundamental precisar que el administrador del conjunto no tiene la facultad de modificar de manera unilateral el valor de la cuota de administración. Cualquier cambio debe surgir de una decisión colectiva tomada en los términos previstos por la normatividad vigente.
