Hace algunos meses, los títulos participativos del fondo inmobiliario TIN (que forma parte de la Titularizadora Colombiana) fueron incluidos en la negociación de renta variable en la Bolsa de Valores de Colombia (bvc). Por otro lado, el año pasado los títulos de Pei fueron incluidos en el índice MSCI Colcap.
Actualmente, estos dos títulos participativos son los únicos que se pueden negociar con las mismas condiciones con las que se compran y venden acciones en la bolsa local, lo que permite revisar y comparar sus desempeños.
Esta fue la tarea que realizó Aval Casa de Bolsa, que hizo un análisis comparativo de indicadores financieros y múltiplos de estos dos vehículos inmobiliarios, que a primera vista refleja “leves diferencias en eficiencia operativa, perfil financiero y valoración relativa”.
En primer lugar, la comisionista del Grupo Aval revisó los márgenes operativos, según los cuales en el TIN muestra niveles saludables, con un margen neto operativo (NOI) del 87,9 %, superior al 83,2 % de Pei. Esto refleja “una mayor eficiencia consolidada en la operación. Esta diferencia se ha mantenido estable, evidenciando una gestión eficiente en gastos operativos”.
A partir de esta primera revisión, Aval Casa de Bolsa encontró que los márgenes Ebitda “también muestran comportamientos similares, con una ligera ventaja histórica de TIN, aunque en niveles muy cercanos entre ambos vehículos”.
Endeudamiento e ingresos de los dos vehículos inmobiliarios
Otro de los puntos que analizó la comisionista fue el endeudamiento. En este caso, Pei ha mostrado una mejora sostenida en la cobertura de interés, pasando de niveles cercanos a 1,1 veces, hasta alcanzar 1,5 veces.
Para TIN, se mantienen holguras superiores a 2,0 veces, también con un incremento sostenido desde 1,5 veces. “A su vez, el nivel de endeudamiento de ambos vehículos mantiene una tendencia descendente, consolidando una mejora del perfil financiero frente a los niveles previos”.
En línea con lo anterior, Casa de Bolsa espera que un entorno de reducción de tasas y la alta concentración de deuda indexada a tasa variable, “continúe beneficiando el flujo de caja distribuible, disminuyendo los gastos financieros y aumentando la rentabilidad para los inversionistas”, a partir de los dividendos de ambos vehículos.
En relación con los ingresos operacionales a 12 meses, Pei arroja un crecimiento sostenido, alcanzando $788.000 millones al cierre del primer trimestre de 2025, con una variación anual del 9 %.
“Si bien el dinamismo en la expansión ha venido moderándose de manera paulatina desde niveles del 21 % anual en primer trimestre de 2023, el comportamiento sigue alineado con la naturaleza estable del portafolio y el comportamiento de la inflación.
Por su parte, el análisis de Aval Casa de Bolsa recogió que TIN registró Ingresos por $44.400 millones a marzo de este año, con una variación anual de 8,3 %, “reflejando una recuperación progresiva tras un periodo de desaceleración en el crecimiento durante 2023”.
Diversificación de inmuebles y vacancia en Pei y TIN
En cuanto a la diversificación por tipo de activo, “tanto Pei como TIN presentan una alta exposición al segmento comercial”. En el caso de TIN, la participación en este segmento llega a 55 % del portafolio, “siendo superior a la de Pei la cual representa un 45 %”.
Sin embargo, Pei registra una mayor exposición en activos corporativos, que se ubica en 34 %, mientras que en TIN llega a 28 %. Sobre los activos logísticos, presentan relativamente la misma participación en ambos vehículos (16 % en Pei en comparación con un 18 % en TIN).
En materia de ocupación, dice el informe que “ambos vehículos exhiben niveles saludables, aunque con dinámicas distintas”. Por ejemplo, Pei mantiene una vacancia física relativamente estable, cercana al 5 %. “La vacancia económica, por su parte, ha mostrado oscilaciones moderadas con rangos entre 6 % y 8 %”.
TIN continúa destacando por su bajo nivel de vacancia física, estable alrededor del 3 %, lo que refleja la calidad de sus arrendatarios y contratos. La vacancia económica de TIN permanece en niveles bajos (entre 2 % y 3 %), consolidando una ocupación eficiente y estable.
Cómo se ve la rentabilidad de los dos títulos participativos
Para Aval Casa de Bolsa “ambos vehículos han mostrado una mejora sostenida en sus márgenes de rendimientos” y en el caso puntual de Pei, se destaca el crecimiento progresivo de su margen, que pasó de 11,1 % en el último trimestre de 2023, hasta 23,9 % en los primeros tres meses de 2025.
Por su parte, TIN mantiene márgenes estructuralmente más altos (43,3 % a marzo de este año), explicados por un menor nivel relativo de endeudamiento y mayores eficiencias operativas.
“En cuanto al Dividend Yield, los vehículos han mostrado incrementos hasta el 6 %, convergiendo hacia niveles atractivos para el inversionista”, añade el análisis.
