La vivienda usada gana espacio en el mercado inmobiliario colombiano, aunque sigue enfrentando obstáculos en acceso al crédito, trámites y política pública. Así lo planteó el presidente ejecutivo de Colombia Fintech, Gabriel Santos, durante la apertura del foro: “Vivienda usada como motor de desarrollo económico y bienestar financiero”.
En el encuentro, expertos del sector analizaron el comportamiento del mercado de vivienda usada, las oportunidades frente a la desaceleración de la vivienda nueva y los retos regulatorios y tecnológicos que aún frenan el acceso al financiamiento hipotecario.
Según Colombia Fintech durante 2025 se financiaron cerca de 182.000 viviendas en Colombia, con desembolsos por $29,2 billones. La vivienda nueva concentró el 71 % de esos desembolsos, aunque registró una caída anual de 4,4 %, mientras que la vivienda usada superó las 52.000 unidades financiadas, equivalentes al 29 % del total.
Santos aseguró que el país todavía tiene un amplio margen para profundizar el crédito hipotecario. Actualmente, la cartera hipotecaria en Colombia equivale apenas al 7,4 % del PIB, muy por debajo de otros países de la región como Chile, donde alcanza cerca del 26,3 %, Costa Rica con el 16 % y Brasil con el 9 %.
A cierre del cuarto trimestre de 2025, la cartera hipotecaria de vivienda llegó a $153,2 billones, con un crecimiento anual del 11,2 %. Sin embargo, desde el sector advierten que el mercado aún enfrenta limitaciones estructurales para convertir la vivienda usada en liquidez y financiamiento.
De acuerdo con cifras del DANE expuestas durante el foro, el 34,8 % de los colombianos habita una vivienda propia totalmente paga, mientras que apenas el 3,3 % tiene asociado un crédito hipotecario o leasing habitacional.
“El mercado de vivienda usada sigue siendo un activo poco líquido por los tiempos, costos y fricciones del proceso de compraventa”, señaló la asociación.
Uno de los principales cuellos de botella identificados fue el sistema registral. Los sistemas Folio y SIR, utilizados para los trámites de registro inmobiliario, fueron desarrollados entre 1995 y 2004 y aún dependen en buena parte de digitación manual de nombres, cédulas, áreas, linderos y documentos.
El sector alertó además sobre el impacto económico de los retrasos registrales. Las oficinas de registro de instrumentos públicos procesan más de 1,5 millones de trámites al año y cerca del 6 % termina como “producto no conforme”, equivalente a unos 100.000 documentos. Adicionalmente, alrededor del 10 % de los turnos, cerca de 150.000 trámites, se califican fuera de los tiempos legales.
Según los expertos, estas demoras afectan directamente los desembolsos de créditos hipotecarios y elevan los costos financieros para las familias. “Cuando el registro falla, también falla la compra, la financiación y la movilidad patrimonial”, advirtieron.
Otro de los puntos planteados en el foro fue la necesidad de fortalecer la confianza jurídica en las transacciones de vivienda usada. Actualmente existe un periodo crítico entre la promesa de compraventa y el registro definitivo del inmueble, donde pueden surgir riesgos de fraude, doble venta o disputas sobre la disponibilidad del predio.
Las propuestas del sector de vivienda usada
Ante este escenario, desde el sector pidieron reglamentar mecanismos de anotación preventiva digital en los folios de matrícula inmobiliaria, con el objetivo de dar mayor visibilidad y protección temprana a las operaciones de compraventa y financiamiento.
Asimismo, Colomba Fintech lanzó cinco propuestas de reforma para destrabar la vivienda usada: registro digital exprés, escritura digital permanente, anotación en folio como herramientas preventivas para dar seguridad jurídica, profundizar el mercado secundario de fondeo y financiación de gastos de cierre.
