El impuesto predial es una de las obligaciones que más preocupa a los propietarios de vivienda y otros inmuebles en Colombia, especialmente cuando llega la factura y el valor a pagar presenta un aumento frente al año anterior. Por eso, conocer qué pueden hacer las administraciones municipales al momento de calcularlo y cuáles son los límites establecidos por la ley resulta clave para los contribuyentes.
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Una reciente decisión del Consejo de Estado volvió a poner el tema sobre la mesa y precisó cómo deben entenderse los topes que existen para el incremento del Impuesto Predial Unificado (IPU). La discusión surgió a raíz de una demanda contra normas tributarias del municipio de Garzón, Huila, pero el análisis de la corporación recordó que los límites establecidos por el legislador son de obligatorio cumplimiento para las entidades territoriales.
¿Qué dijo el Consejo de Estado sobre el aumento del impuesto predial?
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La sentencia fue emitida el 30 de julio de 2026 por la Sección Cuarta del Consejo de Estado, dentro del proceso promovido por Nini Yohana Londoño Moreno contra el municipio de Garzón. El caso estaba relacionado con varios artículos del Acuerdo 022 de 2020, que establecía disposiciones sobre impuestos y otros cobros municipales.
Uno de los puntos centrales de la discusión fueron los artículos 43 y 44 de ese acuerdo, relacionados con los límites y la gradualidad del impuesto predial. La corporación explicó que para la fecha en que fue expedida la norma municipal existían varios límites legales que debían aplicarse de manera obligatoria, dependiendo de la situación del inmueble y de la razón por la cual aumentaba el impuesto.
Entre esas reglas están las previstas en la Ley 44 de 1990, la Ley 1450 de 2011 y la Ley 1995 de 2019. El Consejo de Estado precisó que no era necesario que cada municipio copiara expresamente todas esas reglas en su estatuto tributario para que fueran aplicables.
Esto es importante para los ciudadanos: un municipio no puede establecer mediante un acuerdo local un límite que desconozca las reglas superiores fijadas por el Congreso.
El Consejo de Estado recordó que el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011 establece que, cuando el aumento del impuesto obedece a una modificación de las tarifas, el cobro total del predial resultante de esos cambios no puede superar en 25 % el monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior, salvo los casos relacionados con cambios de elementos físicos o económicos identificados en procesos de actualización catastral.
Pero esa no es la única regla. La Ley 1995 de 2019 estableció límites diferentes dependiendo de las condiciones del predio. Para los inmuebles que hayan sido objeto de actualización catastral y hayan pagado conforme a esa actualización, el incremento está limitado al IPC más ocho puntos porcentuales.
Para los predios que no hayan sido actualizados catastralmente, el aumento no puede superar el 50 % del monto liquidado por el mismo concepto en el año anterior. Y existe una protección adicional para las viviendas de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea de hasta 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes: en estos casos, el incremento anual no puede superar el 100 % del IPC.
El Consejo de Estado también señaló que estas reglas tienen aplicación en los municipios y distritos del país y que la vigencia de la Ley 1995 de 2019 fue mantenida por el parágrafo tercero del artículo 49 de la Ley 2294 de 2023.
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Supongamos que una vivienda tuvo el año anterior una liquidación de impuesto predial de $1 millón. Si el aumento se produce exclusivamente por una modificación de las tarifas municipales, la regla del 25 % significa que, bajo ese supuesto y teniendo en cuenta las excepciones legales, el cobro no podría pasar de $1,25 millones.
Sin embargo, no todos los casos se calculan de esa manera. Si existe una actualización catastral, si el predio pertenece a un determinado grupo protegido por la Ley 1995 o si se presentan cambios físicos o económicos en el inmueble, deben revisarse las reglas específicas aplicables.
Por eso, no es correcto afirmar que el impuesto predial en Colombia tenga un único porcentaje máximo de aumento para todos los propietarios. El límite depende de la situación que origine el incremento y de las características del predio.
La controversia surgió porque el Acuerdo 022 de 2020 de Garzón establecía, en su artículo 43, que el impuesto predial resultante de un nuevo avalúo originado en procesos de formación y actualización catastral no podía superar el doble del monto liquidado el año anterior, con determinadas excepciones.
El Consejo de Estado concluyó que esa disposición no era ilegal, porque reproducía sustancialmente el contenido del artículo 6 de la Ley 44 de 1990. La corporación aclaró que esa norma municipal no eliminaba ni sustituía los demás límites establecidos por las leyes nacionales.
La situación fue diferente con el artículo 44. Esa disposición establecía una regla de gradualidad según la cual, cuando una modificación del régimen tarifario produjera un aumento superior al 100 % frente al impuesto del año anterior, durante el primer año el incremento quedaría limitado al 100 %.
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Para el Consejo de Estado, esa regla sí desconocía la legislación superior, porque se apartaba del límite del 25 % establecido para los aumentos derivados de modificaciones tarifarias. Por esa razón, la corporación declaró la nulidad del artículo 44 del Acuerdo 022 de 2020.
