Hay ciudades que atraen capital por costumbre y otras que lo atraen por diseño. Dubái pertenece a la segunda categoría. Así lo dejaron claro Rachael Kennerley, directora de Research para Medio Oriente; Kelcie Sellers, directora asociada, y Andrew Cummings, jefe de Residential Agency para Medio Oriente en la agencia de expertos inmobiliarios Savills.
“Llevamos en un mercado al alza desde 2020. Hemos tenido cinco años sólidos de crecimiento y probablemente estamos viendo una estabilización”, explicó Kennerley.
En el tercer trimestre de 2026 se registraron 34.500 transacciones residenciales por 70.800 millones de dirhams (unos US$19.300 millones; el dirham está atado al dólar a una tasa fija de 3,67 por dólar).
Son menos operaciones que hace un año, y la razón principal está en la oferta nueva. En Dubái, más del 70 % de las ventas suele ser de proyectos sobre planos, así que cuando los desarrolladores lanzan menos, el volumen total cae. Y este año lanzaron mucho menos: en 2025 salieron al mercado 198.000 unidades, a un ritmo de 40.000 a 50.000 por trimestre, mientras que en 2026 la cifra bajó a 9.000 en el segundo trimestre y a apenas 5.000 en el tercero.
Los expertos de la firma internacional Savills con sede original en Londres señalan dos causas. La primera es coyuntural: el conflicto regional de este año desaceleró la actividad, y durante los dos últimos trimestres los desarrolladores prefirieron esperar antes de lanzar nuevos proyectos.
La segunda es de fondo: tras años de lanzamientos masivos, “había una enorme cantidad de producto llegando y ese impulso no se podía sostener”, explicó Kennerley.
Por eso los desarrolladores están adoptando una estrategia “más medida y más controlada”, con lanzamientos por fases y planes de pago flexibles, para poner en el mercado el producto adecuado “en lugar de construir por construir”. A esto se suma, según Cummings, que el mercado pasó de favorecer al vendedor a favorecer al comprador, con más competencia por cada cliente.
Mientras tanto, la vivienda terminada muestra una notable resistencia: su valor transado subió de 21.300 a 25.100 millones de dirhams (de unos US$5.800 a US$6.800 millones) en un trimestre, y los precios comparables se mantienen estables.
Informe de Savills sobre interés de compradores en el sector inmobiliario en Dubái
En el segmento prime, por encima de 10 millones de dirhams (unos US$2,7 millones), los apartamentos se valorizaron 4 % anual y las villas 3,6 %.
Cummings pidió leer la moderación en contexto. Citó a un cliente que compró sobre planos por 11 millones de dirhams (unos US$3 millones), pagó solo el 60 % y, aun vendiendo por debajo del mercado, ganó US$1,5 millones sobre US$2 millones invertidos en tres años. “Encuéntrenme algo más que haga eso”, desafió.
Los fundamentos siguen firmes. Pese al conflicto regional de este año, 265.000 personas se han mudado a Dubái en 2026, las transacciones de arriendo crecieron cerca de 20 % en el último trimestre y los rendimientos promedio superan el 6 %.
En la élite de los centros de riqueza
Sellers presentó el Next-Generation Wealth Hubs Index, que evalúa más de 100 ciudades con 48 indicadores. Dubái ocupa el octavo lugar del mundo y Abu Dabi el décimo, junto a Nueva York, Miami, Londres, Singapur y Hong Kong.
El contexto es la gran transferencia de riqueza: 84 billones de dólares cambiarán de generación en las próximas dos décadas, hacia herederos y emprendedores menores de 40 años que, según Sellers, son “más globales, más móviles y más conectados digitalmente que cualquier generación anterior”. Cuando dos destinos ofrecen incentivos fiscales similares, añadió, “es el estilo de vida el que inclina la balanza”.
El informe completo de análisis de la firma Savills se puede descargar haciendo clic aquí.
Impuestos, seguridad y estilo de vida
“La gente viene a Dubái por muchas razones. La primera, probablemente, es que no pagamos impuestos”, resumió Cummings. Las personas no pagan esos impuestos sobre sus ingresos, mientras que las empresas deben pagar apenas el 9 % como gravamen corporativo, bastante inferior frente al 35 % de Colombia. Incluso, algunas empresas pagan 0 % de impuesto si se encuentran ubicadas en una zona libre de comercio.
La lista de beneficios para la inversión sigue: seguridad, colegios, salud de clase mundial y una ubicación privilegiada, a cuatro horas de vuelo de la mitad de la población mundial.
Dubái funciona, además, como refugio: cuando estalló la guerra entre Rusia y Ucrania, durante las protestas en Hong Kong o tras los cambios tributarios en el Reino Unido, el capital llegó al emirato. Frente a Mónaco, donde el metro cuadrado cuesta cinco o seis veces más, “alguien vende su apartamento de dos habitaciones allá para vivir en una villa de seis habitaciones aquí”.
Comprar también es sencillo y barato: el comprador paga 4 % al Dubai Land Department y 2 % de comisión al corredor; si compra sobre planos, la comisión la asume el desarrollador. Al vender, solo se paga el 2 % al corredor.
Informe de Savills sobre perspectiva del sector inmobiliario en Dubái
Las tendencias que cambian el mercado
“El inmueble no es una criptomoneda”, insistió Cummings. Quedó atrás la época de pagar 20 % y revender: hoy los inversionistas miran a largo plazo, y durante los meses difíciles no hubo ventas desesperadas.
Antes predominaban profesionales solos que venían por dos años “a ganar dinero libre de impuestos”. Hoy llegan familias, lo que impulsa la apertura de colegios. La golden visa de diez años y las nuevas visas de retiro permiten planes de vida completos.
Los grandes patrimonios ya no buscan solo residencias de marca para unas semanas al año: empiezan con temporadas de tres meses, luego matriculan a sus hijos y terminan demandando villas amplias, con espacio y personal de servicio.
India y Reino Unido encabezan la demanda, seguidos por Europa occidental y un creciente interés de Estados Unidos. También hay compradores mexicanos y sudamericanos, y no es casual: la riqueza de América Latina creció 23,3 % en 2025, el segundo mayor avance del mundo.
Informe de Savills sobre ventajas del sector inmobiliario en Dubái
Mirando a 2035
La transformación no se detiene: un nuevo aeropuerto de US$30.000 millones, la expansión del metro, el Etihad Rail que comunica a Dubái con Abu Dabhi en menos de una hora, el casino Wynn en Ras Al Khaimah, con US$5.000 millones de inversión, y un Disneyland en Abu Dabi previsto para 2031 o 2032.
Quedan factores a vigilar: más de 525.000 unidades llegarán hasta 2030, y el crecimiento poblacional será clave para absorberlas. Por eso Savills anticipa un mercado más selectivo, donde la ubicación y el proyecto marcarán la diferencia.
El mensaje para el inversionista es claro: Dubái combina ventajas tributarias, seguridad, rentabilidad y calidad de vida como pocos lugares en el mundo. Como resumió Cummings, “probablemente apenas estamos aquí” en la curva de largo plazo de una ciudad que ya juega en la primera división de la riqueza global.
