En los últimos años, el aumento de inmuebles destinados al arriendo dentro de conjuntos residenciales ha generado situaciones de confusión entre propietarios, arrendatarios y administradores. Aunque la Ley 675 de 2001 establece un marco normativo preciso para la convivencia y la gestión en propiedad horizontal, persisten interpretaciones erróneas que terminan derivando en decisiones inadecuadas y en conflictos que se repiten con frecuencia. Esta situación demuestra la necesidad de revisar a profundidad los alcances de la norma y de comprender las obligaciones que recaen sobre cada una de las partes involucradas.

Uno de los temas que mayor controversia genera en este contexto es la responsabilidad frente al pago de sanciones impuestas por infracciones a los reglamentos internos. En numerosos conjuntos residenciales se ha extendido la idea equivocada de que cualquier obligación económica derivada de la conducta del arrendatario debe ser asumida directamente por el propietario o, en otros casos, que el arrendatario siempre debe responder por los compromisos del dueño. Este tipo de confusiones suele originarse en una lectura incompleta del concepto de responsabilidad solidaria previsto en la ley.

La Ley 675 indica que el propietario y el arrendatario pueden ser solidariamente responsables frente a ciertas obligaciones económicas dentro de la copropiedad. Esto significa que, en casos como cuotas de administración, intereses de mora o gastos comunes, la administración está facultada para exigir el pago a cualquiera de las dos partes si existe un incumplimiento. La solidaridad funciona como una herramienta para garantizar el cumplimiento de las obligaciones esenciales del régimen de propiedad horizontal.

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No obstante, esta solidaridad no aplica para todos los cobros que se generan en el interior de un conjunto residencial. Existen situaciones particulares, especialmente relacionadas con las sanciones por infracciones a los reglamentos de convivencia, en las cuales la responsabilidad recae exclusivamente sobre la persona que cometió la conducta. En estos casos, la administración no puede trasladar la obligación al propietario si quien infringió la norma fue el arrendatario, ni puede exigir al arrendatario el pago de sanciones derivadas de acciones del propietario u otros residentes.

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La Ley 675 menciona en el artículo 29 señala que las sanciones deben imponerse de manera individual, lo que implica que solo la persona que desconozca las normas internas está obligada a asumir las consecuencias económicas derivadas de su conducta. Por ello, cuando un arrendatario incurre en una infracción, es él quien debe responder directamente por el pago de la sanción correspondiente, sin generar responsabilidad solidaria para el propietario en este tipo de casos.

Este punto es fundamental para evitar cobros indebidos o decisiones administrativas que excedan los límites legales. La administración del conjunto debe actuar conforme a los procedimientos establecidos y garantizar que cada sanción esté soportada en pruebas, notificaciones adecuadas y respeto por el debido proceso. De igual manera, tanto propietarios como arrendatarios deben conocer las normas que rigen la convivencia y comprender el alcance de sus responsabilidades dentro del sistema de propiedad horizontal.