Cuando una persona arrienda una vivienda o un local comercial, puede enfrentar circunstancias que le impidan continuar ocupando el inmueble durante todo el periodo establecido en el contrato.
En estos casos, la cesión del contrato de arrendamiento puede convertirse en una alternativa para quien necesita dejar el inmueble sin desconocer las obligaciones pactadas.
Sin embargo, este procedimiento no puede realizarse de manera informal ni mediante un acuerdo exclusivo entre el inquilino saliente y la persona que pretende reemplazarlo.
En Colombia, la cesión o el subarriendo están sujetos a condiciones específicas que deben ser respetadas. Ignorar estos requisitos puede generar un incumplimiento contractual y, dependiendo de las circunstancias, ocasionar consecuencias económicas para el arrendatario que abandone el inmueble sin contar con la autorización correspondiente.
¿En qué casos es legal subarrendar un inmueble?
En los contratos de vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 establece que el arrendatario no puede ceder el contrato ni subarrendar total o parcialmente el inmueble sin autorización expresa del arrendador. Esta disposición busca preservar las condiciones bajo las cuales fue celebrado inicialmente el contrato.
Antes de entregar un inmueble en alquiler, el propietario o la inmobiliaria suele realizar una evaluación del potencial arrendatario. En este proceso pueden analizarse factores como la capacidad económica, los ingresos, el historial crediticio y las garantías presentadas para respaldar el cumplimiento de las obligaciones.
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Por esta razón, reemplazar al titular del contrato sin informar al arrendador ni obtener su autorización puede modificar las condiciones que fueron evaluadas al momento de establecer la relación contractual.
¿Qué debe hacer el inquilino para ceder legalmente el contrato?
El primer paso consiste en informar al propietario o a la inmobiliaria encargada de administrar el inmueble sobre la intención de realizar la cesión. La autorización debe quedar por escrito y debidamente documentada, con el propósito de evitar posibles controversias posteriores.
Si el contrato está respaldado por una póliza de arrendamiento, una compañía aseguradora o una entidad afianzadora, también puede ser necesario realizar un nuevo estudio sobre la persona que asumirá la posición de arrendataria. El futuro ocupante deberá demostrar que cumple los requisitos financieros y las demás condiciones establecidas para responder por las obligaciones derivadas del contrato.
Una vez obtenidas las autorizaciones correspondientes, las partes deben formalizar la operación. Según lo que se acuerde y las condiciones del contrato, esto puede realizarse mediante un documento de cesión, un otrosí al contrato vigente o, cuando corresponda, mediante la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento.
