El estado de Florida se consolida como el destino el destino favorito de los inversionistas en finca raíz a nivel mundial por 16 años consecutivos.
De acuerdo con el más reciente informe de la Miami Association of Realtors sobre “Transacciones de Compradores de Vivienda Internacionales”, entre agosto de 2023 y julio de 2024, Colombia ocupó el segundo lugar del mercado global de compradores (14 %), superado solo por Argentina (18 %) y seguido por Canadá (8 %), Brasil (6 %), México (5 %) y Venezuela (5 %).
Ante dicha coyuntura, Valora Analtik conversó con Claudia Castaño, directora de Miami Lending Advisors, con el fin de explicar cómo es el proceso, los requisitos, errores comunes y oportunidades en el mercado del sector inmobiliario en Florida.
“Lo que yo veo desde hace 20 años son flujos de capital extranjero viniendo a invertir a Miami. Y pareciera que en este momento le tocó el turno a Colombia”, afirma.
¿Por qué los colombianos están invirtiendo en Florida?
De acuerdo con Castaño, las razones de esta tendencia se centran en la búsqueda de protección y diversificación del patrimonio. Invertir en dólares y en una economía estable como la de Estados Unidos se ha vuelto una prioridad ante las incertidumbres económicas de muchos países latinoamericanos.
“Dormir en una moneda más fuerte como el dólar y en una economía más fuerte como la americana da tranquilidad”, asegura.
Y agrega: “El interés de los colombianos ha crecido significativamente en los últimos años, pero también advierte que muchos necesitan asesoría especializada, ya que el proceso de compra de bienes raíces en EE. UU. es muy diferente al colombiano.
Paso a paso para invertir en propiedades en EE. UU.
Castaño explica que el proceso para adquirir una propiedad en Estados Unidos requiere un equipo de expertos que acompañen al inversionista de principio a fin. Este equipo debe estar conformado por:
- Un agente inmobiliario: “Debe conocer el mercado, saber qué tipo de propiedad comprar y cuál se adapta mejor a tus necesidades”.
- Un agente hipotecario: “Analiza tu situación financiera y te indica cuánto puedes invertir según tus ingresos y ahorros. Ese es mi rol”.
- Un contador estadounidense: “Define la estructura bajo la cual vas a comprar, usualmente una compañía americana, para protegerte patrimonialmente y manejar impuestos”.
“La primera persona con la que hay que hablar es con el agente hipotecario, para saber de entrada a qué tipo de propiedad puedes aspirar”, recomienda.
Después de tener claridad financiera, el segundo paso es la búsqueda de la propiedad con el agente inmobiliario, seguido de la firma del contrato, inspección, verificación de documentos, desembolso y cierre, que toma entre 30 y 45 días.
¿Qué tipos de propiedades se pueden adquirir?
En Miami Lending Advisors se trabaja tanto con propiedades residenciales como comerciales. Según Castaño, la mayoría de colombianos optan por vivienda, pero también hay opciones para adquirir hoteles pequeños, edificios multifamiliares (de 6 a 10 unidades), y en menor medida, locales comerciales.
“Comprar un local comercial es más difícil porque muchos edificios tienen un solo dueño que arrienda todos los espacios. Pero sí se consiguen oportunidades en propiedades multifamiliares”.
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Requisitos para invertir en el sector inmobiliario en Florida
Siguiendo con lo anterior, Castaño comparte algunos de los requisitos que se deben tener en cuenta para invertir.
· Cuota inicial y liquidez
El requisito más importante es la cuota inicial, que oscila entre el 25 % y el 35 % del valor de la propiedad. Para una propiedad de US$500.000 —el promedio de inversión de los colombianos— se necesitan alrededor de US$150.000.
“Además de la cuota inicial, el banco exige que tengas liquidez adicional para cubrir gastos de cierre, impuestos y demostrar que no estás invirtiendo hasta tu último centavo”, aclara Castaño.
· Documentos clave
Es fundamental demostrar el origen legal de los fondos, con extractos bancarios y transferencias verificables. Llevar dinero en efectivo o hacer depósitos no rastreables no es viable en EE. UU.
También se debe presentar evidencia de ingresos, ya sea mediante una carta de un empleador o de un contador en Colombia, donde se certifique que el inversionista puede cubrir sus gastos tanto en Colombia como en Estados Unidos.
Otros documentos básicos:
- Copia del pasaporte
- Recibos de servicios públicos (para validar dirección)
- Extractos bancarios
- Carta de empleo o certificación de ingresos
“Las dos claves son: la cuota inicial y la capacidad de demostrar ingresos”, subraya.
Aspectos tributarios
Existen dos componentes tributarios importantes para los inversionistas:
- Impuesto predial: Se paga anualmente y representa entre el 1.75 % y 2 % del valor de avalúo de la propiedad (generalmente cercano al valor de compra).
- Declaración de ingresos por renta: Si se arrienda la propiedad, el ingreso generado debe ser declarado en EE. UU., pero también se pueden deducir gastos como hipoteca, impuestos, seguros, mantenimiento y depreciación.
“Normalmente las inversiones no terminan pagando impuestos altos porque los gastos y deducciones compensan esos ingresos”.
Errores comunes que deben evitar los colombianos
Uno de los errores más frecuentes es no contar con un contador estadounidense que asesore desde el inicio. Esto puede acarrear problemas fiscales, como recibir ingresos sin declarar y luego enfrentar sanciones del IRS (la autoridad tributaria estadounidense).
“Me he encontrado con muchos casos de personas que no declararon sus rentas y luego tuvieron que pagar multas. La asesoría adecuada evita esos dolores de cabeza”, relata.
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Otro error es dejarse llevar por propiedades llamativas, pero que no son rentables o están mal ubicadas. Por eso, contar con un buen agente inmobiliario también es clave.
¿Se necesita visa para invertir?
Aunque no es un requisito obligatorio, tener una visa B1 o B2 (de turismo) facilita las condiciones del crédito hipotecario. Las tasas de interés para personas con visa es del 6 % en promedio, mientras que sin visa pueden llegar al 9 %.
“El banco considera que, si tienes visa, puedes venir a ver tu propiedad y eso reduce el riesgo”.
¿Y si quiero arrendar mi propiedad desde Colombia?
Miami Lending Advisors ofrece acompañamiento hasta la colocación del inquilino, incluyendo el análisis de su historial crediticio y capacidad de pago. Luego, remiten al cliente a una empresa de administración de propiedades (property management).
“Tú recibes tu renta mensual sin preocuparte por el manejo del día a día. Si hay algún daño o imprevisto, la compañía lo gestiona y te informa”.
Zonas recomendadas para invertir en Florida
Además de Miami, Castaño destaca otras zonas con gran movimiento:
- Fort Lauderdale
- West Palm Beach
- Boca Raton
- Tampa
- Jacksonville
- Orlando (aunque con mucha competencia)
- Punta Gorda y Fort Myers (en la costa oeste)
“A mí me gusta mucho el producto estándar: un apartamento de una habitación en un buen edificio en Miami, bien ubicado, con inquilinos responsables. Eso se valoriza bien y no te da dolores de cabeza”.
Invertir en el sector inmobiliario de Florida representa una gran oportunidad para los colombianos que buscan estabilidad, rentabilidad y diversificación patrimonial. Sin embargo, hacerlo bien requiere planificación, asesoría y el respaldo de expertos que conozcan el mercado y el sistema estadounidense.
“El proceso no es enredado si tienes el equipo correcto. Desde Miami Lending Advisors acompañamos de principio a fin a quienes quieren hacer una inversión sólida en Estados Unidos”, concluye Castaño.
