“Tener casa no es riqueza, pero no tenerla sí es pobreza” reza el adagio popular. Crecimos con esta creencia, sin embargo, creo que más que tener una casa propia donde vivir, es conveniente tener alguna inversión inmobiliaria que genere una rentabilidad para alcanzar la libertad financiera, pero esa reflexión la tendremos más adelante en otra de nuestras video columnas.
Cuando se trata de créditos inmobiliarios que nos permiten alcanzar ese sueño o esa inversión, existen dos posibilidades: obtenerlo con una tasa fija o una tasa variable ligada a la Unidad de Valor Real, llamada UVR.
Personalmente no considero que la deuda en UVR sea buena, pues como toda inversión y toda deuda, tiene un riesgo, pero en el caso de la UVR el riesgo mayor lo asume el tomador del crédito y no es un riesgo que se comparta con el banco, poniendo en vilo la estabilidad de mantener esa propiedad y la posibilidad de seguir pagando el crédito.
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Voy a poner un ejemplo: Hace dos años, cuando la inflación estaba en sus mínimos históricos, muchas personas tomaron la decisión de adquirir créditos en UVR porque la cuota estaba más baja que el crédito en tasa fija.
Hoy esas familias están pagando las consecuencias de esa mala interpretación (de hecho, insisto mucho en mis redes que la decisión para tomar un crédito no puede estar determinada por el valor de la cuota, más sí por el de la tasa… otro tema para después), pues el crédito se les está haciendo impagable.
Riesgos UVR o hipotecario
Y es que el riesgo más alto que caracteriza al crédito en UVR, es el de la inflación. En este momento, por ejemplo, la inflación ha alcanzado máximos históricos con cifras mensuales del 1.7 o 1.8, y eso ha generado que no sólo la cuota se incremente, sino que la reconversión del valor de la UVR trae como consecuencia que cada mes la deuda sea más alta. Si tienes un crédito en UVR, revisa tu extracto y me darás la razón: hoy debes más dinero que hace un mes. Mes a mes no sólo sube la cuota, sino el valor de la deuda.
Por otro lado, los créditos hipotecarios en tasa fija permiten desde el primer mes disminuir el valor de la deuda. Si tienes un crédito en tasa fija, haz el mismo ejercicio de revisar tu extracto y encontrarás que mes tras mes, se disminuye un poco el valor de tu deuda.
Pero claro, como ya lo he anotado, toda inversión y toda deuda tiene un riesgo. ¿Cuál es el riesgo de la deuda en tasa fija? El riesgo más alto es que tomes un crédito en momentos en que las tasas están muy altas y que con el tiempo comiencen a bajar.
En el caso de la UVR, esa tasa se va corrigiendo automáticamente, lo que no ocurre en el caso de tasa fija. Pero este es un riesgo que se puede subsanar a través de la venta de cartera, algo que cada día es más fácil de lograr, en cualquier momento.
Supongamos que tomas tu crédito a tasa fija en este momento (marzo de 2023), cuando las tasas están en índices muy altos, y supongamos que en seis meses las políticas del Banco de la República surten efecto y las tasas de interés bajan junto con la inflación.
Ese será el momento para hacer venta de cartera y acogerse a esas nuevas tasas de interés. Puedes aprovechar que la dinámica de los bancos es la misma del mercado (oferta y demanda), y entre entidades financieras todo el tiempo están compitiendo por captar nuevos clientes.
Eso te permitirá ir ajustando tu crédito a tasas cada vez más bajas, hasta el punto en el que, si nuevamente sube la inflación, podrás quedarte con un crédito a bajas tasas que beneficie tu bolsillo.
Como ves, mi recomendación es irse por los créditos en tasa fija, jugar con la dinámica del mercado, y así disminuir riesgos, permitiéndote cumplir el sueño de tener casa propia, sin tener que empeñar tu vida entera.
