Los conjuntos residenciales en Colombia se preparan cada año para cumplir con una de las obligaciones más importantes dentro del régimen de propiedad horizontal: la realización de la asamblea general de copropietarios. Este espacio, de carácter obligatorio, se convierte en el principal escenario de deliberación y toma de decisiones sobre el funcionamiento administrativo, financiero y normativo de cada copropiedad.
De acuerdo con la normatividad vigente, el plazo máximo para llevar a cabo la asamblea ordinaria de copropietarios es el 31 de marzo de cada año. En esta reunión participan todos los propietarios de bienes privados, independientemente de que residan o no en el conjunto. Durante la jornada, el administrador y el consejo de administración presentan el balance de la gestión realizada, el estado financiero, el presupuesto para la vigencia siguiente y las propuestas relacionadas con cuotas de administración, mantenimiento de zonas comunes y otras disposiciones internas.
La ley también establece consecuencias para quienes no asistan a la asamblea sin una justificación válida. En estos casos, la copropiedad puede imponer una sanción económica, la cual no podrá exceder el valor de una cuota de administración, siempre y cuando dicha medida esté contemplada en el reglamento interno del conjunto.
A pesar de la relevancia de esta instancia, entre los copropietarios suelen surgir múltiples inquietudes, especialmente en relación con los derechos y deberes de quienes presentan mora en el pago de las expensas comunes. Una de las preguntas más frecuentes es si los propietarios morosos pueden participar y votar en la asamblea general.
La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, aborda este tema de manera clara. En su artículo 37, la norma señala que todos los propietarios de bienes privados tienen derecho a participar en las deliberaciones de la asamblea y a ejercer su derecho al voto, conforme a los coeficientes de copropiedad establecidos. Sin embargo, la misma legislación abre la puerta para que este derecho pueda ser objeto de ciertas limitaciones.
¿En qué casos no puede un copropietario moroso participar activamente de una asamblea?
En particular, la ley permite que los copropietarios que se encuentren en mora con el pago de las expensas comunes participen en la asamblea, pero sin derecho a voto, siempre que esta restricción esté expresamente consignada en el reglamento de propiedad horizontal. Para que dicha limitación sea válida, el reglamento debe haber sido aprobado previamente por al menos el 70 % de los coeficientes de copropiedad, en el marco de una asamblea debidamente convocada.
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Este criterio ha sido respaldado por la Corte Constitucional. En la sentencia T-633 de 2003, el alto tribunal precisó que es constitucionalmente admisible limitar el derecho al voto de los propietarios morosos, siempre y cuando la medida esté prevista en el reglamento interno y no vulnere derechos fundamentales. La Corte reiteró que estas restricciones no pueden aplicarse de manera arbitraria ni improvisada, sino que deben responder a reglas previamente adoptadas por la comunidad.
Es importante subrayar que la condición de mora no altera la calidad de propietario. Quienes no se encuentran al día en el pago de las expensas ordinarias o extraordinarias conservan sus derechos de propiedad sobre el bien privado.
