Embargo de vivienda compartida: ¿qué pasa si la casa está a nombre de dos personas?

En Colombia, el embargo de bienes inmuebles es uno de los procesos judiciales más comunes cuando un deudor incumple con sus obligaciones financieras. Este mecanismo busca garantizar que los acreedores puedan recuperar, al menos parcialmente, lo adeudado mediante la afectación de los bienes del deudor.

Sin embargo, surgen dudas cuando la propiedad no pertenece a una sola persona, sino que está registrada a nombre de dos o más copropietarios, una situación frecuente en casos de herencias, sociedades conyugales o compras conjuntas.

Embargo de vivienda compartida

En el caso de una vivienda que pertenece a dos personas, la figura aplicable es la copropiedad. El Código Civil colombiano establece que cada copropietario tiene derecho a una cuota parte del bien, expresada en porcentajes o cuotas ideales, que reflejan su participación en la propiedad.

Si uno de los copropietarios contrae deudas y se inicia un proceso judicial en su contra, el acreedor podrá solicitar el embargo solo sobre la parte proporcional que le pertenece al deudor, y no sobre la totalidad del inmueble.

En términos prácticos, esto significa que el embargo no afecta directamente la participación del otro copropietario, siempre que no esté vinculado a la deuda.

En ese sentido, estos son algunos escenarios comunes de embargo en vivienda compartida:

·       Cuando uno de los copropietarios tiene deudas

Si uno de los titulares de la vivienda incumple con sus obligaciones financieras, el juez podrá ordenar el embargo y eventual remate de la cuota ideal correspondiente a esa persona. En el remate, un tercero podrá adquirir esa participación y convertirse en copropietario, pero sin despojar de su parte al otro titular.

·       Vivienda con afectación a vivienda familiar

En este caso, el inmueble no puede ser embargado por deudas individuales de uno de los cónyuges o compañeros permanentes. La única excepción es cuando exista una hipoteca previa o un crédito destinado a la compra o mejora de la vivienda.

·       Vivienda con patrimonio de familia inembargable

Cuando un inmueble se encuentra bajo patrimonio de familia debidamente inscrito, la regla general es que no procede el embargo. Esta figura brinda seguridad jurídica, especialmente a hogares con menores de edad, ya que protege el derecho a la vivienda.

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·       Hipoteca previa sobre el inmueble

Si la deuda corresponde a una hipoteca constituida antes de la afectación o patrimonio de familia, el acreedor hipotecario mantiene su derecho de ejecución. Esto significa que, aun con protecciones vigentes, el embargo será procedente.

·       Limitaciones: vivienda familiar y patrimonio de familia

Existen excepciones en las que, aun estando el inmueble a nombre de dos personas, el embargo puede quedar restringido. Esto ocurre cuando el bien ha sido constituido como patrimonio de familia inembargable o como vivienda familiar.

En el caso del patrimonio de familia inembargable, la vivienda no puede ser objeto de embargo por deudas comunes, salvo las hipotecarias o aquellas relacionadas con el mismo inmueble.

En el caso de la vivienda familiar, inscrita ante notaría, se requiere la autorización de ambos cónyuges o compañeros permanentes para vender, hipotecar o afectar el bien. Este mecanismo también limita la posibilidad de embargo frente a deudas personales.

La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha reiterado que en situaciones de copropiedad el embargo recae únicamente sobre los derechos del deudor, sin afectar los de los demás copropietarios. En la Sentencia SC-13505 de 2017, la Sala Civil explicó que la acción ejecutiva se dirige contra el patrimonio individual del deudor y no contra el de quienes no han contraído obligaciones.

Esto significa que, aunque el embargo puede generar complicaciones en la administración y disposición del bien, el derecho de los demás propietarios se mantiene intacto.

En síntesis, sí es posible embargar una vivienda que está a nombre de dos personas, pero el embargo afecta únicamente la parte del propietario que tiene deudas. La medida no recae sobre la totalidad del inmueble, a menos que ambos titulares estén comprometidos con la obligación o que el juez ordene la liquidación de la copropiedad para facilitar el pago.

Si bien el otro copropietario no pierde sus derechos, el embargo puede derivar en escenarios complejos, como la llegada de un tercero a la copropiedad tras un remate judicial. Por ello, los expertos recomiendan que quienes compartan la titularidad de un inmueble consideren figuras de protección como el patrimonio de familia o la vivienda familiar, que ofrecen mayores garantías frente a procesos ejecutivos.