Diversos expertos concuerdan que, al momento de adquirir una vivienda, es necesario que los compradores conozcan la legislación con el fin de proteger el inmueble de posibles riesgos legales.
Esta afirmación se encuentra respaldad por datos del DANE, lo cuales demuestran que, en 2024, se embargaron 14.248 inmuebles en el país.
Así las cosas, en la norma colombiana, según lo explica Metrocuadrado, existen dos formas jurídicas de proteger el inmueble: afectación familiar y patrimonio familiar.
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Afectación a Vivienda Familiar
En Colombia, la figura de Afectación a Vivienda Familiar existe gracias a la Ley 258 de 1996, con la cual se protege un inmueble destinado a ser de residencia familiar. A través de esta se impide que la vivienda sea embargada, vendida o gravada sin contar con el consentimiento de los cónyuges, y se protege cuando en la familia hay menores.
La Afectación a Vivienda Familiar se solicita para que ninguno de los cónyuges pueda hacer uso unilateral del inmueble, protegiendo de esta forma la inversión.
Para solicitarla, la persona debe tener en cuenta ciertos lineamientos. El primero es que la afectación se puede aplicar únicamente para propiedades de uso habitacional, es decir, no se puede realizar sobre locales, fincas, garajes, entre otros. Quienes lo pueden solicitar deben de estar casados o haber vivido juntos por al menos dos años. Una persona soltera no puede acceder a esta figura. Asimismo, los interesados en hacer la afectación deben figurar como únicos propietarios del inmueble, y se puede afectar únicamente un inmueble.
Por otra parte, para solicitar esta figura, ambos cónyuges deben dirigirse a una notaría y presentar: paz y salvo del impuesto predial, comparencia de los titulares, certificado de libertad y tradición, registro civil de los menores, certificado del IDU, documentos de quienes constituyen la Afectación a Vivienda Familiar.
En términos de precios, establecer esta figura en notaria costaría entre $300.000 a $600.000, dependiendo del caso. En adición, se debe pagar la tarifa de registro, que para 2025 está en $28.100. Y para hacer la inscripción en el folio de matrícula de la propiedad, se deben pagar $14.600 según la tarifa de registros. Para que esta pueda tener efectos jurídicos, la copia de la escritura pública debe ser llevada ante la Oficina de Registro de Instrumento Públicos del lugar donde está matriculado el inmueble.
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Patrimonio Familiar
Según Metrocuadrado, esta figura, regulada mediante la Ley 70 de 1931 y aplicada para inmuebles que no excedan el valor de 250 salarios mínimos legales vigentes, permite la protección económica y jurídica de los activos familiares, inembargables (excepto procesos fiscales). Los beneficiarios de esta figura son cónyuges con hijos menores, parejas sin hijos y personas solteras. También puede constituirse por donación o testamento.
Específicamente esta garantiza la seguridad jurídica y económica de los activos que existan en un grupo familiar, evitando que estos sean embargados, y protegiéndolos cuando hay menores. Cabe resaltar que cuando se adquiere una Vivienda de Interés Social, la constitución de patrimonio es obligatoria, pues ya viene constituida en la escritura del inmueble.
Para constituir el patrimonio familiar se debe presentar la solicitud a un notario por escrito, en un documento que contenga: nombre de quien lo solicita, beneficiarios y estado civil. Se debe presentar el certificado de tradición y libertad del inmueble, certificado de matrimonio, registro civil de los hijos si aplica, y avalúo catastral o recibo de impuesto predial.
Hecho esto, el notario dispondrá de 15 días para que quien quiera oponerse, presente su solicitud, y se dará paso a la firma de la escritura pública. Una vez se tenga la escritura, esta debe ser presentada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El costo de este trámite puede oscilar entre $300.000 a $600.000, al igual que la afectación familiar, esto, sin contar documentaciones y registro.
Algunos aspectos clave a considerar son que la protección rige en cuanto se registra. Asimismo, no puede constituirse sobre inmuebles hipotecados, salvo Vivienda de Interés Social (VIS), que se protege en la compraventa. Arrendar el bien puede permitir que un juez levante la protección.
En resumen, Metrocuadrado explicó que la diferencia entre ambas figuras radica en que la afectación familiar aplica solo para parejas, sin límite de valor; y protege contra ventas sin consentimiento.
En cambio, la constitución de patrimonio puede incluir solteros limitado a 250 salarios mínimos, vuelve el inmueble inembargable y exige más trámites para vender o hipotecar.
