El Decreto 768 de 2025 introdujo nuevas disposiciones relacionadas con los conjuntos residenciales en Colombia, particularmente en lo referente a las actividades comerciales que puedan desarrollarse en estos espacios.
Uno de los aspectos más relevantes está contemplado en el Artículo 2.2.8.18.12.1.5, que señala: “Actividades económicas de las propiedades horizontales. Las propiedades horizontales y las juntas de acción comunal que desarrollen actividades permanentes de esparcimiento, similares a las desarrolladas como actividades económicas, deberán cumplir para su realización con los requisitos previstos en la Ley 1801 de 2016”.
Con esta norma, el Ministerio de Justicia destacó que se mantienen vigentes las sanciones aplicables a quienes adelanten actividades comerciales dentro de un apartamento de conjunto residencial sin cumplir con los requisitos que establece la ley.
De acuerdo con la cartera, los predios en propiedad horizontal deben ajustarse al uso del suelo definido en las escrituras y en el reglamento interno de cada conjunto. En consecuencia, no podrán destinarse a fines comerciales, salvo que se produzca una modificación legal del uso autorizado.
En materia sancionatoria, la primera instancia corresponde a la asamblea de copropietarios. Esta tiene la facultad de imponer multas, siempre que dichas sanciones estén previstas en el reglamento interno. De esta manera, los conjuntos cuentan con un mecanismo interno de control para atender las infracciones relacionadas con actividades económicas no permitidas.
No obstante, los residentes sancionados conservan el derecho de apelar dichas decisiones. Según lo estipulado en la Ley 675 de 2001, el afectado puede argumentar vulneración de sus derechos y presentar recursos ante las inspecciones de Policía. Este procedimiento garantiza un equilibrio entre la aplicación de las normas internas y la protección de los derechos individuales de los habitantes.
¿De cuánto son las multas por actividades comerciales en conjuntos residenciales?
Respecto al monto de las sanciones, el Decreto aclara que las actividades comerciales no autorizadas pueden tener consecuencias de mayor alcance. En casos de reincidencia o cuando la infracción trasciende el ámbito interno del conjunto, se podrán aplicar disposiciones contempladas en otras normativas, como la Ley 1388 de 1997 o la Ley 1801 de 2016.
Estas permiten la imposición de multas que pueden alcanzar hasta 400 salarios mínimos legales vigentes, lo que representa una sanción considerable en términos económicos.
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El Decreto también establece que, para desarrollar actividades comerciales dentro de un conjunto residencial, es obligatorio realizar previamente un cambio de uso del suelo. Este procedimiento debe tramitarse conforme a la normatividad vigente y requiere aprobación de las autoridades competentes. Sin este requisito, cualquier actividad económica que se lleve a cabo en las áreas residenciales o dentro de los apartamentos podrá ser objeto de sanciones.
