Corredores Davivienda empezó la cobertura del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), con un precio objetivo para el cierre de 2019 de 10.900 pesos por título y una recomendación neutral, con un riesgo medio.
“Nuestra recomendación se basa en la capacidad histórica del vehículo de capitalizar oportunidades de inversión de largo plazo en un ambiente competitivo, manteniendo altas tasas de ocupación”, explicó.
A ello suma la oportunidad de participar en el principal vehículo inmobiliario del país, que cuenta con niveles de apalancamiento sostenibles y que, debido a su naturaleza, le permiten distribuir retornos a sus inversionistas de manera consistente.
Señaló que los márgenes de rentabilidad del vehículo están acordes con los niveles de la industria, lo que soporta su tesis.
“Históricamente, el PEI ha logrado mantener indicadores de rentabilidad relativamente estables, donde la utilidad operativa neta (NOI, por su sigla en inglés) ha evidenciado márgenes entre el 79 % y el 85 %, mientras que sus principales comparables en la región registran márgenes promedio del 80 %”, comentó.
Así mismo, mencionó que, durante los últimos cuatro años, el margen Ebitda del PEI ha estado en niveles entre el 65 %y el 72 %, mientras que sus comparables mantienen niveles entre el 64 % y el 76 %.
Por otro lado, una gestión activa y contratos de larga duración le permite a PEI mantener bajos niveles de vacancia.
Los niveles históricos de ocupación económica de los activos administrados por el PEI han estado alrededor del 96,5 %, mientras que los niveles de ocupación de sus comparables regionales están alrededor del 90 %.
“Dicha ocupación ha sido lograda a través de la diversificación geográfica y por tipo de activo, la cual se ha visto beneficiada de contratos de arrendamiento de larga duración (7,8 años en promedio) y altos niveles de retención (superiores al 90 %). Adicionalmente, estrategias comerciales como buy&lease back aportan a la capacidad de retención de clientes”, precisó.
Oportunidad de diversificación en un sector poco explorado
La comisionista afirmó que si bien las inversiones en bienes raíces son una práctica altamente tradicional, vehículos inmobiliarios como el PEI son relativamente novedosos en Colombia al brindar acceso a un portafolio de más de 130 activos en diferentes ciudades del país, lo cual genera un efecto favorable por diversificación y volatilidad.
“Más aún al considerar que en promedio el Beta de activos similares en la región es de 0,52”, añadió.
Recomendación neutral
Corredores Davivienda considera que el precio actual ya incorpora el desempeño en el mediano plazo del activo, a lo cual se suma la creciente competencia de otros vehículos.
“Esto bajo el escenario en el que el PEI no realizara adquisiciones adicionales y teniendo en cuenta la creciente competencia de vehículos similares en el país”, puntualizó.
Indicó, además, que la creciente competencia es el principal reto, y que el atractivo del vehículo está vinculado a la política monetaria.
Proyecciones GLA (Gross leasable area)
Dado que cada tipo de activo de propiedad del PEI cuenta con condiciones particulares (costo de adquisición, vacancia, tamaño, ubicación, tipo, etc), la comisionista no ha proyectado incrementos en el área bruta arrendable o emisiones adicionales de títulos participativos, por lo cual utiliza un GLA base de 869.353 m², correspondiente al dato reportado al segundo trimestre de 2018.
Conclusión
En conclusión, Corredores Davivienda indicó un potencial de valorización del 8,72 % (13,10 %, incluyendo el flujo distribuible), frente al precio de negociación actual del título.
“Resaltamos que el PEI es un activo que brinda un buen grado de diversificación y que los riesgos asociados a nuestra valoración están principalmente relacionados al desempeño operacional de los activos administrados por el PEI”, comentó.
De igual manera, reitera que el tamaño del vehículo podrá variar a un ritmo diferente al proyectado, dependiendo principalmente de las emisiones futuras de TEIS y de las condiciones de los activos que se adquieran con dichos recursos.
