El mercado inmobiliario estadounidense se enfrenta a una compleja coyuntura. Sin embargo, no es igual para el sector residencial que para el comercial, que responden a dinámicas distintas. Así lo dijo la firma consultora Natixis Investment Managers Solutions (NIM Solutions) en un nuevo informe.
Las respuestas son por cuenta de una pregunta clave: ¿el mercado inmobiliario estadounidense se enfrenta a una situación similar que la de la crisis de 2008? Duda que surge, sobre todo, por el aumento de los tipos de interés.
Justamente, este miércoles, la Reserva Federal mantuvo, por segundo mes consecutivo, las tasas de interés en su rango más alto en 22 años: 5,25 % a 5,50 %. Esto, con el propósito, como lo dijo Jerome Powell, presidente de la Fed, de buscar una inflación que llegue al 2 %. Decisión que hace que inversionistas actúen con extrema cautela.
Pero, como se dijo, el mercado residencial es distinto al comercial. Y los riesgos, por lo mismo, también difieren.
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Mercado inmobiliario residencial estadounidense: desajuste de oferta y demanda
Por cuenta del mencionado aumento de los tipos de la Fed, las tasas hipotecarias llegaron a su nivel más alto de 2002, siendo de alrededor del 8 % para los préstamos a 30 años. Por tanto, se ha dificultado la compra de vivienda, sobre todo, para los compradores primerizos.
La situación se puede entender al comparar los intereses que pagaría un hogar estadounidense al adquirir una hipoteca a 30 años en 2023, que lo que pagaría uno que hizo la compra en 2019. Ese año, el tipo hipotecario para el mencionado plazo fue del 3,7 %.
Si el precio medio de una vivienda es de US$406.700, ese hogar, en 2019, habría acordado pagar unos US$230.000 en intereses durante 30 años. Pero, con las tasas actuales, los intereses aumentan a US$450.000. Es decir, señaló la firma consultora, “el gasto en intereses se dispararía del 57 % al 111 % del principal”.
Con este panorama, “los propietarios de viviendas, con tipos significativamente más bajos que los actuales, no tienen incentivos para vender y comprar una nueva. Esto reduce las viviendas disponibles para la venta”. En el sector inmobiliario residencial estadounidense hay cerca de un millón de viviendas disponibles, frente a los 2 millones antes del Covid-19.
Sin embargo, hay una dicotomía. “Al beneficiarse de la escasez de propiedades antiguas y ser testigos de una caída anual de precios del 9 % (debido a la normalización de los precios de los materiales de construcción), las ventas de viviendas nuevas se han disparado un 31,5 % interanual. Esta dicotomía entre oferta y demanda está estabilizando el mercado”, indicó NIM.
De esta forma, aunque el mercado de viviendas aún está bajo presión, la perspectiva es positiva.
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Otra historia en el sector comercial
Este miércoles, se supo que WeWork, la startup de coworkings, se declarará en quiebra en Estados Unidos. La compañía tenía una deuda neta a largo plazo de US$2.900 millones a finales de junio y más de US$13.000 millones en arrendamientos a largo plazo. Por ello, se acogería al Capítulo 11 en Nueva Jersey.
La noticia es un ejemplo claro de lo que pasa con el sector inmobiliario comercial estadounidense.
Primero, hay que entender que, por la pandemia, el aumento del trabajo a distancia ha provocado una caída en las tasas de ocupación. En ciudades como Nueva York, Filadelfia y Los Ángeles, la tasa ronda el 50 %.
A esto se suma que, en el sector, a diferencia de lo que ocurre con las viviendas, se opte por préstamos de entre 5 y 7 años. Estos se refinancian y renegocian año a año según las condiciones financieras del momento. Sin embargo, por el aumento de las tasas, la refinanciación “agravará la situación de los propietarios. Más aún cuando los ingresos por alquiler se ralentizan”, aseguró NIM Solutions.
Por otra parte, los colapsos de bancos como Sillicon Valley Bank y Signature Bank, a comienzo de año, ha hecho que bancos regionales exijan más requisitos en la financiación.
Este coctel de situaciones ha hecho que los activos inmobiliarios comerciales en dificultades aumentaran 10 % en el primer trimestre de 223, llegando a los US$64.000 millones.
“Los largos desfases y el sólido ciclo económico estadounidense pueden proporcionar cierto respiro. Pero una mezcla de tipos de interés elevados, cambios estructurales en las tasas de ocupación y un entorno económico debilitado está llamada a deteriorar el escenario inmobiliario comercial”, concluyó el informe de la consultora sobre el sector inmobiliario estadounidense.
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