El pago oportuno de la cuota de administración es esencial para el funcionamiento de los conjuntos residenciales, ya que con esos recursos se cubren gastos de mantenimiento, servicios generales y otros compromisos financieros de la copropiedad. Sin embargo, no todos los propietarios cumplen de manera puntual con esta obligación, y en algunos casos las deudas pueden acumularse durante varios años.
Lo que no todos conocen es que la legislación colombiana establece plazos precisos para que los acreedores, en este caso los conjuntos residenciales, puedan exigir el pago de las obligaciones pendientes. Estos plazos están regulados en el Código Civil, que fija la prescripción de las acciones judiciales en dos modalidades: cinco años para las acciones ejecutivas y diez años para las acciones ordinarias.
En términos prácticos, esto significa que las reclamaciones de cobro derivadas de las cuotas de administración podrÃan prescribir si transcurre el tiempo legal sin que la deuda haya sido interrumpida por alguna actuación judicial o administrativa. En el caso especÃfico de las obligaciones con la copropiedad, se debe analizar si el proceso se inicia como acción ejecutiva o como acción ordinaria, lo que determinará el plazo aplicable.
Un aspecto relevante es que la prescripción no opera de manera automática. Es el copropietario deudor quien debe invocarla como una excepción ante un juez para que sea reconocida formalmente. En ausencia de una decisión judicial que declare la prescripción, el conjunto residencial conserva la facultad de seguir gestionando el cobro de las cuotas atrasadas.
Asà podrá el conjunto residencial aplicarle las sanciones
La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece que el incumplimiento en el pago de las cuotas genera intereses por mora. Además, faculta a los administradores para publicar listados internos de propietarios morosos y aplicar las sanciones aprobadas por la asamblea de copropietarios. Entre estas sanciones puede incluirse la restricción temporal en el uso de zonas comunes, siempre que dicha medida esté prevista expresamente en el reglamento interno y se cumplan los debidos procedimientos.
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No obstante, es importante precisar que, si la restricción no está contemplada en el reglamento de la copropiedad, no puede aplicarse. Esto refuerza la necesidad de que los conjuntos residenciales cuenten con estatutos claros y actualizados, de modo que las sanciones y medidas de control sean legÃtimas y aplicables.
Para los propietarios que consideren que su deuda ya está prescrita, la vÃa legal consiste en presentar una solicitud ante un juez, quien deberá evaluar las pruebas aportadas y determinar si efectivamente se cumple con los requisitos para declarar la prescripción. Solo con una decisión judicial en firme el deudor puede quedar exonerado de la obligación de pago.
