Comprar vivienda propia es una de las decisiones financieras más importantes para una familia. Para muchos colombianos, hacerlo sobre planos representa una posibilidad de acceder a un proyecto desde sus primeras etapas y, en algunos casos, organizar con tiempo el pago de la cuota inicial. Pero también implica una preocupación evidente: el comprador entrega dinero por una vivienda que todavía no existe y debe confiar en que el proyecto avance como fue anunciado.
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¿Qué pasa si aparecen retrasos, cambios en las condiciones del proyecto o problemas financieros? ¿Quién vigila que los recursos y la estructura del negocio se manejen correctamente? ¿Qué información debe recibir una persona antes de comprometerse?
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Hace un par de meses, el Gobierno introdujo nuevas reglas para los negocios fiduciarios que impactan especialmente a la fiducia inmobiliaria, una figura utilizada en proyectos de vivienda para administrar recursos y facilitar el desarrollo de las obras. El Decreto 0510 de 2026 adiciona un nuevo título al Decreto 2555 de 2010 y establece obligaciones de información, gestión de riesgos y control para las sociedades fiduciarias.
La norma busca fortalecer la protección de los consumidores financieros y dar mayor seguridad jurídica a quienes participan en estos negocios. De hecho, el decreto señala que las reglas fueron creadas para “salvaguardar los intereses de los consumidores financieros y brindar seguridad jurídica en el desarrollo de los negocios fiduciarios”.
¿Qué cambia para quien compra vivienda sobre planos?
Uno de los puntos más relevantes está en la obligación que tendrán las fiduciarias de garantizar que exista un mecanismo de control sobre el proyecto inmobiliario.
Cuando una fiducia sea utilizada como instrumento para manejar activos o recursos destinados al desarrollo de un proyecto inmobiliario de vivienda, la sociedad fiduciaria deberá verificar que el fideicomitente o encargante —por ejemplo, el constructor dentro de la estructura correspondiente— cuente con un interventor para el proyecto.
Ese interventor tendrá como objetivo verificar que la construcción y ejecución del proyecto se desarrollen de acuerdo con las disposiciones reglamentarias aplicables a los proyectos inmobiliarios de vivienda.
En términos sencillos, esto significa que el nuevo marco incorpora una exigencia para que exista una figura encargada de realizar labores de seguimiento técnico sobre el proyecto, aunque es importante aclarar que la fiduciaria no se convierte por esa razón en la constructora ni en la responsable directa de ejecutar la obra.
El propio decreto establece que la relación contractual del interventor será exclusivamente con el fideicomitente o encargante constructor y que sus funciones estarán limitadas al proyecto inmobiliario.
¿Qué debe saber el comprador antes de entregar su dinero para comprar vivienda?
Otra de las novedades que puede tener mayor impacto para los ciudadanos está relacionada con la información. El Decreto 0510 establece que las sociedades fiduciarias deben mantener informados a sus consumidores financieros sobre los riesgos, costos y alcance de los derechos y obligaciones de las partes del negocio fiduciario.
Además, esa información debe ser “clara, completa y comprensible”, de manera que permita tomar decisiones informadas y objetivas antes de contratar, durante la ejecución del negocio y hasta su liquidación.
Para un comprador de vivienda sobre planos, esto es especialmente relevante porque la decisión de entregar dinero suele producirse mucho antes de que pueda comprobarse físicamente el avance de la construcción.
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Por ejemplo, si una persona está interesada en un apartamento que todavía está en etapa de planos y participa en un esquema fiduciario, la información sobre el negocio no debería limitarse a explicar cuánto dinero debe aportar. El nuevo marco exige que se conozcan aspectos relacionados con los riesgos, las obligaciones de las partes y las circunstancias que puedan afectar los derechos de quienes participan.
El nuevo marco también incorpora una herramienta específica: la matriz de riesgos. Los contratos de negocios fiduciarios deberán contemplar una matriz en la que se relacionen los riesgos fiduciarios identificados por la sociedad fiduciaria y los riesgos no fiduciarios identificados por el fideicomitente o encargante. Además, esa matriz deberá actualizarse durante la etapa precontractual y mientras el contrato permanezca vigente.
Esto introduce una diferencia importante frente a la percepción que puede tener un comprador: la existencia de una fiducia no significa que todos los riesgos del proyecto desaparezcan. La norma busca que esos riesgos sean identificados, administrados y comunicados.
El decreto exige además que la sociedad fiduciaria realice un análisis documentado de los riesgos desde la etapa precontractual, durante la ejecución y hasta la liquidación del negocio. Ese análisis debe contemplar su identificación, clasificación, evaluación, priorización y los mecanismos para aceptarlos, mitigarlos, transferirlos o evitarlos.
La protección no se limita al momento en que una persona decide entrar al proyecto. El contrato deberá establecer quiénes son los destinatarios de la información y qué datos deben recibir.
Entre la información mínima que debe divulgarse están los cambios en los tiempos de cumplimiento de las obligaciones, las inversiones de recursos y sus resultados, la matriz de riesgos y sus actualizaciones y cualquier circunstancia que pueda afectar los derechos derivados del contrato.
Además, las personas que tengan derecho a esa información deberán ser informadas cuando exista información nueva que no haya sido comunicada, cuando ocurra una circunstancia que afecte sus derechos o cuando haya actualizaciones relevantes.
El mecanismo de información incluso podrá ser digital, pero deberá ser de fácil acceso y garantizar la seguridad e integridad de la información. Esta deberá permanecer disponible y ser suficiente, cierta, clara, oportuna y comprensible.
¿Qué pasa si el proyecto de vivienda se retrasa?
Este es uno de los escenarios que más interesa a quien compra sobre planos. El nuevo esquema obliga a que los contratos establezcan mecanismos de información frente a circunstancias que puedan afectar los derechos de los destinatarios. También incorpora la obligación de establecer mecanismos de control técnico, seguimiento o verificación cuando el negocio fiduciario esté relacionado con un proyecto.
Sin embargo, esto no significa que cualquier retraso genere automáticamente una devolución del dinero o que la fiduciaria deba responder por todos los incumplimientos del constructor. El alcance de las responsabilidades dependerá de las obligaciones pactadas y de la naturaleza específica del negocio fiduciario.
Precisamente por eso, el decreto también exige que los contratos incluyan un procedimiento para su liquidación y reglas sobre la restitución de los recursos al fideicomitente o a quien corresponda recibir los remanentes una vez finalice el negocio.
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Otro cambio importante está relacionado con los contratos de adhesión o de prestación masiva de servicios fiduciarios. Antes de que estos modelos sean suscritos por las partes, deberán ser evaluados por la Superintendencia Financiera de Colombia. El objetivo de esta revisión es procurar la protección de los consumidores financieros y evitar que los contratos contengan cláusulas abusivas que puedan afectar sus intereses.
Además, las sociedades fiduciarias tendrán que reportar a la Superintendencia Financiera la clasificación de los negocios fiduciarios y las tipologías que desarrollen, bajo las condiciones de forma, periodicidad y detalle que establezca la entidad.
Lea el decreto completo haciendo clic en este enlace.
