La convivencia en edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal suele generar diversas inquietudes relacionadas con el uso de determinados espacios, en particular los parqueaderos.
Aunque la Ley 675 de 2001 establece un marco jurídico para su regulación, es frecuente que los propietarios o residentes no tengan claridad sobre los límites y posibilidades reales de uso y disposición de estos espacios, especialmente en lo que respecta a la intervención de los administradores.
El artículo 3 de la Ley 675 define los bienes privados como aquellos que pueden individualizarse plenamente y que pertenecen de forma exclusiva a un propietario, como ocurre con un apartamento o el parqueadero adquirido junto a este. Por otro lado, los bienes comunes comprenden zonas como pasillos, jardines, ascensores y, en algunos casos, parqueaderos sin asignación individual.
En este contexto, si el parqueadero fue adquirido como parte del derecho de dominio —es decir, figura como bien privado en la escritura pública— el propietario tiene la facultad de disponer de él, lo que incluye arrendarlo o venderlo.
El artículo 18 de la ley mencionada establece que “el propietario podrá ejercer todos los derechos inherentes a su dominio, salvo las restricciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal”. Esto significa que, si bien legalmente está permitido arrendar el parqueadero, es obligatorio informar a la administración del conjunto y asumir la responsabilidad por cualquier conducta o daño ocasionado por la persona que utilice el espacio.
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En consecuencia, los administradores de los conjuntos residenciales no están facultados para arrendar los parqueaderos de propiedad privada. Su función se limita a regular el uso de los parqueaderos comunes, pero en ningún caso pueden restringir los derechos del propietario sobre su bien privado, ni disponer del mismo, ya sea para arriendo u otro fin.
¿Cómo es la asignación de parqueaderos en conjuntos residenciales?
Respecto a la asignación de parqueaderos en áreas comunes, es importante señalar que en muchos conjuntos esta se realiza por turnos o mediante sorteo, especialmente cuando no existen suficientes espacios para todos los residentes. Esta práctica busca garantizar equidad y transparencia en el acceso, estableciendo como principio que la prioridad de uso corresponde siempre a los copropietarios.
Así, se determina quiénes serán beneficiarios del uso de los parqueaderos comunes, respetando en todo momento los criterios establecidos en el reglamento interno de cada conjunto y el marco legal vigente. La administración tiene la obligación de garantizar que estos procesos se desarrollen con imparcialidad y conforme a las normas establecidas, sin exceder las atribuciones que le confiere la ley.
