¿Qué pasa si un inquilino no se quiere ir al terminar el contrato de arrendamiento? Esto dice la ley en Colombia

El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está regulado por la Ley 820 de 2003, que establece los derechos y deberes tanto del arrendador (propietario) como del arrendatario (inquilino).

Uno de los conflictos más frecuentes se presenta cuando el contrato de arrendamiento llega a su fin, pero el inquilino se niega a entregar el inmueble, generando incertidumbre legal, gastos económicos y tensiones entre las partes.

Aunque muchas personas creen que el fin del contrato implica la entrega automática del inmueble, lo cierto es que, si el inquilino decide quedarse, el proceso de restitución debe adelantarse por vía judicial, lo que puede tomar varios meses.

Finalización del contrato: ¿cuándo debe irse el inquilino?

En Colombia, un contrato de arrendamiento puede terminar por mutuo acuerdo, por vencimiento del plazo pactado o por incumplimiento de alguna de las partes. Si se trata de un contrato a término fijo, este puede terminar:

• Al cumplirse la fecha acordada, si alguna de las partes notifica su intención de no renovarlo con al menos tres meses de anticipación.
• Si ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorroga automáticamente por un periodo igual al inicial.

Ahora bien, si el propietario notifica legalmente al inquilino que no desea renovar el contrato, y este se niega a entregar el inmueble cuando vence el plazo, la única alternativa válida es acudir a la justicia mediante un proceso de restitución de inmueble arrendado.

¿Qué es el proceso de restitución de inmueble arrendado?

Este es un proceso judicial regulado por el Código General del Proceso y la Ley 820 de 2003. Se activa cuando un arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble después de terminado el contrato. El propietario, entonces, debe presentar una demanda ante un juez civil para solicitar la restitución del inmueble, es decir, su devolución.

Para presentar esta demanda, es obligatorio contar con:

• El contrato de arrendamiento (puede ser verbal, pero es mejor si es escrito).
• Prueba de que se notificó con anticipación la no renovación del contrato.
• Evidencia de que el plazo venció y el inquilino no desocupó.

El proceso puede tardar entre 4 y 12 meses, dependiendo del juzgado y de si el inquilino presenta oposición o no. En algunos casos, si el inquilino demuestra haber pagado puntualmente y tener una situación vulnerable, el juez podría conceder un plazo adicional para la entrega.

¿Qué pasa si el propietario decide sacar al inquilino por su cuenta?

Una de las grandes advertencias en estos casos es que el propietario no puede tomar la justicia por su mano. Es decir, no puede:

• Cambiar las chapas del inmueble.
• Cortar servicios públicos.
• Entrar sin permiso al inmueble ocupado.
• Retirar los bienes del arrendatario.
• Amenazar o intimidar.

Estas acciones pueden ser consideradas como vías de hecho o perturbación de la posesión, lo que podría incluso terminar en procesos penales o sanciones civiles para el propietario.

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¿Qué pasa con el pago del canon durante este tiempo?

Si el inquilino continúa ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato, debe seguir pagando el canon de arrendamiento en los mismos términos pactados en el contrato anterior. En caso de no hacerlo, el propietario puede exigir los pagos pendientes como parte del proceso judicial y, adicionalmente, reclamar intereses por mora.

Incluso, si el contrato terminó por justa causa atribuible al inquilino (por ejemplo, por incumplimiento en los pagos), el propietario puede solicitar al juez una indemnización por los perjuicios ocasionados.

¿Puede el inquilino negarse a salir si no tiene dónde vivir?

Desde un punto de vista legal, la falta de vivienda no es una justificación válida para ocupar una propiedad privada sin autorización. Aunque Colombia reconoce el derecho a una vivienda digna, este no habilita a nadie para permanecer en un inmueble contra la voluntad del propietario, si se han cumplido las formalidades legales.

Sin embargo, los jueces pueden tener en cuenta condiciones especiales de vulnerabilidad, como la presencia de menores de edad, adultos mayores o personas en condición de discapacidad. En esos casos, aunque el fallo puede ordenar la restitución, se le puede otorgar al inquilino un plazo prudente para abandonar el inmueble, sin dejar de ser responsable del pago del canon durante ese tiempo.

Recomendaciones legales para los propietarios

Para evitar complicaciones al terminar un contrato de arrendamiento, los abogados expertos recomiendan:

• Tener un contrato escrito, con cláusulas claras sobre vigencia, renovación y causales de terminación.
• Notificar por escrito con al menos tres meses de anticipación si no se desea renovar el contrato.
• Conservar todas las pruebas documentales en caso de tener que acudir a un proceso judicial.
• Si el inquilino se niega a salir, acudir a un abogado especializado y presentar una demanda de restitución formalmente.
• Evitar tomar acciones por cuenta propia, ya que pueden resultar contraproducentes legalmente.

Cuando un inquilino no se quiere ir al terminar el contrato, la solución no es ni la confrontación ni el uso de la fuerza, sino el debido proceso judicial. Aunque pueda ser largo y engorroso, es la única vía legítima para que el propietario recupere su inmueble sin exponerse a sanciones.

La mejor forma de prevenir este tipo de conflictos es dejar todo claramente estipulado en el contrato de arrendamiento, cumplir con los plazos legales de notificación y mantener una comunicación abierta y formal con el arrendatario.