En los conjuntos residenciales de Colombia se avecinan semanas determinantes, ya que en muchos de ellos comienza la programación de las asambleas de copropietarios, un espacio clave para la toma de decisiones que inciden directamente en la administración y el funcionamiento de las propiedades horizontales. Estas reuniones, además de evaluar la gestión del administrador y del consejo de administración, definen aspectos fundamentales como el presupuesto anual, las políticas internas y, especialmente, el valor de la cuota de administración que deberán asumir los residentes durante el próximo periodo.
Uno de los temas que mayor expectativa genera entre los copropietarios es el posible incremento de dicha cuota. La preocupación surge en un contexto marcado por el aumento del salario mínimo y por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que para 2026 se ubicó en 5,10 %. Muchos residentes se preguntan si el ajuste de la cuota de administración se alineará con el incremento del 23 % del salario mínimo o si, por el contrario, se tomará como referencia la inflación anual, lo que podría representar un impacto menor en los bolsillos de las familias.
Sin embargo, el alza de la cuota de administración no puede definirse de manera arbitraria. La normativa que regula la propiedad horizontal establece que cualquier incremento debe sustentarse en un análisis técnico y financiero previo. En ese sentido, el administrador está obligado a presentar un presupuesto detallado que incluya los gastos proyectados para el siguiente año. Este documento debe especificar de forma clara los costos operativos, las necesidades de mantenimiento y las reservas necesarias para atender imprevistos. A partir de esta información, la asamblea evalúa y decide, mediante votación y con el quórum requerido, el porcentaje de incremento que se aplicará.
La cuota de administración cumple una función esencial dentro de los conjuntos residenciales, ya que con estos recursos se cubren servicios básicos como la vigilancia privada, el aseo de las zonas comunes, el mantenimiento de áreas compartidas, la iluminación, los seguros y, en algunos casos, la administración de sistemas tecnológicos o de control de acceso. Por esta razón, cualquier variación en los costos laborales, como la reforma laboral o el aumento del salario mínimo, incide directamente en el presupuesto general y, en consecuencia, en el valor que pagan mensualmente los copropietarios.
¿Cuál será el nuevo aumento que tendrán residentes en conjuntos?
A este panorama se suma un aspecto que muchos residentes desconocen y que también tendrá repercusiones económicas: el ajuste en el valor de las multas internas. La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, establece que las sanciones económicas impuestas por el consejo de administración no pueden superar el valor de una cuota de administración. Esto significa que, si la cuota aumenta, las multas internas también se incrementarán automáticamente, aunque el tipo de infracción se mantenga igual.
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Este ajuste no solo aplica a las sanciones definidas en los reglamentos internos de los conjuntos, sino también a las multas impuestas por las autoridades competentes. En este caso, las sanciones contempladas en el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, Ley 1801 de 2016, suelen estar atadas a valores expresados en salarios mínimos diarios legales vigentes. Por lo tanto, con el aumento del salario mínimo, estas multas también registran un incremento, lo que representa un nuevo factor de impacto para los residentes.
