Los cambios actuales en la conformación de los hogares en Colombia obligan a los constructores y entidades financieras a reinventar las alternativas que se brindan para la compra de vivienda, pero que no son del todo adecuados a la realidad habitacional del país.
De acuerdo con cifras de Properati, portal especializado en tendencias inmobiliarias, la preferencia por escoger viviendas cada vez más pequeñas es general en el país y se revela en las cifras de las principales ciudades pues, por ejemplo, en Cali los apartamentos presentan una demanda del 49,6%, en Bogotá tienen una preferencia de 52%; en Medellín asciende a 64% y en Barranquilla representa el 75% del mercado inmobiliario.
Santiago Morales, gerente de relaciones institucionales de Properati, explicó sobre esta dinámica que “podemos ver cómo los colombianos prefieren los apartamentos por encima de las casas, pues estos espacios usualmente brindan grandes comodidades a las personas como seguridad, zonas deportivas, zonas sociales y mayor número de parqueaderos para visitantes, convirtiéndose así en los espacios perfectos y más apetecidos para las nuevas dinámicas de vida”.
Sin embargo, los apoyos son escasos para los nuevos modelos de hogares unipersonales, los cuales requieren espacios más ajustados, accesibles y a costos más favorables que los tradicionales apartamentos o residencias que se construyen en la mayoría de proyectos habitacionales.
Las cifras del Ministerio de Vivienda revelan que, en lo corrido del 2019, a través del programa Mi Casa Ya, se han otorgado 20.832 subsidios a hogares colombianos del total de 62.000 apoyos que se proyecta brindar mediante esta iniciativa a final de año.
A su vez, los nuevos planes de esta cartera que buscan ampliar hasta el 90% el tope de créditos que pueden prestar las entidades financieras para compra de vivienda, suponen un impulso para la reactivación del sector constructivo en Colombia.
El Ministerio de Vivienda ya dio los primeros pasos hacia ese sector de nuevos profesionales que necesitan apoyo en el proyecto de vivienda. Expidió a comienzos de este año un decreto mediante el cual fueron homologados los montos de los subsidios familiares de vivienda que entregan las cajas de compensación junto con los subsidios otorgados por el Gobierno (a través de iniciativas como el programa Mi Casa Ya).
Eso permitió que los subsidios a entregar quedaran en dos rangos con valores entre $15 millones y $23 millones.
La nueva normatividad se extendió porque el beneficio, que antes estaba dirigido solo a las familias tradicionales, ahora será para los hogares unipersonales.
El Ministerio de Vivienda le dijo a Valora Analitik que los hogares unipersonales “pueden postularse a todos los subsidios familiares de vivienda”. Resaltó que sus programas, que son estímulos para que los colombianos adquieran vivienda propia, son diseñados para favorecer a todo tipo de hogares, “de modo que no hay una segmentación o restricción entre hogares unipersonales y los que no lo son”.
Al respecto, dijo que Decreto 133 de 2018 modificó la definición de “Hogar objeto del Subsidio Familiar de Vivienda”, dentro del cual se admite la conformación por parte de una sola persona. En ese sentido, normativamente, las cajas de compensación familiar tienen la facultad para asignar subsidios de vivienda a hogares unipersonales.
Ese fue un paso en la dirección correcta de parte del Gobierno hacia la definición de una política de vivienda más acorde con la realidad del país.
Pero, para el caso de viviendas que no sean de interés social (No VIS), el panorama es más retador para los compradores puesto que el Gobierno entrega subsidios solamente para viviendas que tengan un valor inferior o igual a 135 salarios mínimos ($111 millones).
Es precisamente el sector No VIS el que ha visto más acumulación de inventarios de parte de los constructores y en el que hacen falta impulso e incentivos para la compra.
Según las cifras del Dane, los hogares unipersonales se han incrementado en siete puntos porcentuales en 13 años, elevándose esta cifra hoy en día a 18,1% desde el 11,1% que se tenía en 2005, aglomerando los datos en todas las ciudades capitales del país y en donde Bogotá supera, incluso, la media nacional con 21%.
Para Javier Mendoza, experto en urbanismo y modelos constructivos de la Universidad Eafit, la situación no proyecta cambiar mucho en los próximos años, pues “Colombia tiene políticas de construcción atrasadas en términos de nuevos modelos de vivienda, más ajustados a las familias del presente y futuro en los que los hogares unipersonales escalarán hasta 40% en los próximos 20 años”.
Así mismo, expresó que esta es la base para que “los créditos y facilidades que se otorgan hacia el mercado inmobiliario estén aún orientadas a los modelos típicos de familias de los años 80´s y 90´s”.
Y agregó: “Si no empiezan a generarse proyectos específicos por parte de las constructoras en el país y en mayor masificación hacia los hogares unipersonales, será difícil que despegue en Colombia una política pública orientada a ello y, en consecuencia, a mediano plazo, se profundicen las afectaciones y crecimientos en compra de vivienda que actualmente tiene el sector constructivo nacional”.
Por ello, para Milena González, analista inmobiliaria de Prisma, “se debe profundizar la construcción de espacios urbanos que respondan a los nuevos intereses de personas como las zonas de deporte, parqueaderos de bicicletas, áreas de co-working y lugares específicos para las mascotas”.
Se debe dejar de dar prioridad a zonas pensadas en grandes espacios privados, pues ello, dijo, no les interesa en su gran mayoría a los millennials, quienes cada vez más serán el segmento de la población que tiene mayor poder adquisitivo.
“A partir de residencias ajustadas a estas necesidades, se podrá crear una política financiera y apoyos pertinentes a los modelos unipersonales y que es prácticamente inexistente hoy”, aseguró.
Respecto a esta situación, Juan Carlos Mora, presidente de Bancolombia, una de las entidades que mayores recursos desembolsa para acceder a compra de vivienda en Colombia, comentó que hay grandes esfuerzos por realizar.
“Tenemos que entender mejor esa realidad social y ver cómo nosotros proveemos. Por ahora estamos pensando en iniciar por un tema de renta, pero para llegar a ser propietario, algo similar al (programa) Semillero de Propietarios, pero pensando más en gente joven que está empezando su vida laboral”, indicó Mora.
El presidente de Bancolombia indico además que una persona joven, al momento de acceder a un crédito de vivienda, le surgen interrogantes en los bancos y temas como la estabilidad laboral o la capacidad de pago.
“Debemos entender esa realidad y ver cómo la manejamos. Cuando se incumple en el pago del crédito de vivienda, el proceso de recuperación del inmueble por parte de los bancos tiene pérdidas económicas y el proceso puede durar entre dos a tres años”.
Estamos estudiando, dijo, cómo hacemos para lograr una iniciativa así que permita a los hogares unipersonales, a través del arriendo, acceder a sus hogares. Esperamos que el próximo año tengamos algo más concreto.
El directivo del sector financiero agregó que, para llevar a cabo estas iniciativas, sería importante un nuevo ente privado que sirva de intermediario entre los constructores, los bancos y los usuarios.
Esto para montar un esquema que lleve a que quien va a ser el dueño final de la vivienda por un periodo arriende la propiedad, pues en ese periodo de transición alguien tiene que ser el propietario del inmueble y ahí se necesita un ente económico con capacidad patrimonial importante que sea el que tenga la vivienda en propiedad, mientras sucede ese periodo de transición entre ser arrendatario y propietario.
“Debe ser un ente privado, que tenga una rentabilidad por ese capital y que cumpla ese rol de hacer la transición entre el constructor y el propietario final por un tiempo. Debe ser privado para que sea perdurable en el tiempo y no dependa de subsidios ni de temas fiscales. El ente podría hacer que el precio de la vivienda se incremente un poco. Ese es el precio que hay que pagar para poder hacer una transición entre el arrendatario y el propietario”, concluyó Mora.
