Cuando se arrienda un predio es fundamental que tanto el arrendador como el arrendatario formalicen un contrato en el que se establezcan claramente los derechos y deberes de ambas partes. Este documento resulta esencial para prevenir conflictos y garantizar una relación basada en el cumplimiento de las normas pactadas.

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia y establece, entre otras disposiciones, que el propietario del inmueble debe entregar el bien en los plazos acordados y en condiciones que lo hagan habitable. Esto implica que la vivienda debe estar en buen estado, tanto estructural como funcional, para que el arrendatario pueda ocuparla sin inconvenientes.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de pagar puntualmente el canon de arrendamiento, cuidar el inmueble, asumir el costo de los servicios públicos domiciliarios y cumplir con el reglamento de propiedad horizontal, si aplica. No obstante, pese a lo estipulado en el contrato y en la ley, no se está exento de que surjan disputas entre las partes, algunas de las cuales pueden derivar en procesos legales.

¿En qué casos un arrendatario puede demandar al dueño del inmueble?

Existen diversas situaciones que pueden dar lugar a una demanda por parte del arrendatario. Uno de los motivos más comunes es que la vivienda no se encuentre en condiciones adecuadas para ser habitada. De acuerdo con la normativa vigente, el propietario está en la obligación de garantizar que el inmueble se mantenga en condiciones aptas para la vivienda. Si el arrendatario solicita la reparación de daños y no recibe respuesta oportuna, podrá acudir a la vía judicial para exigir el cumplimiento de esa obligación.

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Asimismo, si se presentan deterioros por el desgaste natural del inmueble y el propietario se niega a efectuar las reparaciones necesarias, el arrendatario puede realizarlas por su cuenta y exigir posteriormente el reembolso de los gastos, o en su defecto, presentar una demanda por incumplimiento contractual.

Otro motivo válido para demandar al arrendador se da cuando este ingresa al inmueble sin previo aviso o sin autorización del arrendatario, salvo en casos de emergencia. La ley es clara en señalar que el respeto por la intimidad del arrendatario debe preservarse, y cualquier ingreso indebido por parte del propietario puede considerarse una infracción legal susceptible de sanción.

También podría configurarse una responsabilidad del arrendador si, por causa de un daño no corregido dentro del inmueble, un habitante de este sufre una lesión. En este escenario, el arrendatario puede iniciar acciones legales por los perjuicios ocasionados.

Finalmente, es importante destacar que ningún arrendador puede recurrir al desalojo forzado o arbitrario del inquilino, incluso si existen causas justificadas como el no pago del canon.

El proceso de restitución del inmueble debe realizarse a través de los canales legales correspondientes. Acciones como cortar los servicios públicos, ingresar sin autorización para retirar pertenencias, cambiar las cerraduras o ejecutar cualquier otra medida de presión sin una orden judicial, constituyen prácticas ilegales que pueden ser objeto de demanda por violación de los derechos del arrendatario.