El incremento del salario mínimo para 2026, que fue del 23 % y lo ubicó en $2 millones, abrió la discusión sobre la Vivienda de Interés Social (VIS), cuyo precio y topes de acceso se calculan en función del salario mínimo.
En la práctica, esto significa que el valor de la vivienda se ajusta cada año conforme aumenta ese indicador, incluso cuando el inmueble aún no ha sido entregado ni escriturado.
Ante la fuerte subida y el problema que desencadenaba para la vivienda, el Gobierno del presidente Gustavo Petro presentó la propuesta de desindexar la VIS del salario mínimo y fijar un tope de 135 salarios mínimos para este tipo de vivienda.
La iniciativa busca que el precio de la vivienda esté determinado por pesos colombianos y sea el mismo desde la primera etapa hasta su entrega.
Observaciones del sector constructor
Las constructoras y los gremios, entre ellos Camacol, expresaron reparos frente al contenido del borrador. Uno de los puntos señalados es que el texto elimina el tope de 150 salarios mínimos que actualmente aplica de manera excepcional en algunas ciudades, así como el tope asociado a proyectos de renovación urbana.
Otro aspecto planteado por el gremio es la obligación de definir el precio en pesos desde la separación o la promesa de compraventa.
Hoy, el esquema permite que el precio se mantenga expresado en salarios mínimos hasta el momento de la escritura. En ese lapso, que puede extenderse por varios años, el valor en pesos cambia según el salario mínimo vigente.
Según Camacol, el nuevo esquema podría hacer que una vivienda que inicialmente cumple el tope VIS deje de hacerlo al momento de la escrituración.
Bajo el esquema actual, el precio de una vivienda VIS solo se define de manera definitiva en el momento de la escrituración. Por ejemplo, si una familia separa en 2026 una vivienda con un precio de 120 salarios mínimos, ese valor incrementará hasta cuando se escriture.
Así, una vivienda que en 2026 podía costar cerca de $240 millones puede llegar a la escritura en 2028 con un valor superior, sin que ello implique un cambio en su condición de VIS, ya que tanto el precio como el tope legal se mueven con el mismo indicador.
Con la propuesta del Gobierno, el precio quedaría fijado en pesos desde la separación. En ese caso, si durante los años siguientes el salario mínimo aumenta y con él el tope máximo permitido para la VIS, puede ocurrir que, al momento de la escritura, el valor pactado supere el límite vigente. Esto implicaría que la vivienda deje de ser considerada VIS y que el comprador pierda el acceso a subsidios, pese a haber iniciado el proceso bajo esa modalidad.
Costos y planeación
El sector también advierte que fijar precios con antelación puede generar dificultades para la planeación financiera de los proyectos, teniendo en cuenta que los desarrollos VIS suelen tener ciclos de estructuración, comercialización y construcción de varios años, durante los cuales los costos pueden variar.
Régimen de transición
El borrador de decreto incluye un régimen de transición que señala que los negocios jurídicos iniciados antes de su entrada en vigor podrán culminarse conforme a la normatividad vigente al momento de su celebración, siempre que se trate de situaciones jurídicas consolidadas.
Camacol indica que el texto no precisa el alcance de ese concepto, lo que podría dar lugar a interpretaciones distintas.
Desde la perspectiva del gremio, el cambio en el esquema de fijación de precios podría incidir en la oferta de vivienda VIS y en la operación de los programas de subsidios, aspectos que, señalan, deben ser evaluados en el marco de la política habitacional.
Análisis jurídico
Juan Esteban Agudelo, socio de Serrano Martínez CMA y experto en derecho inmobiliario, explicó que el Gobierno Nacional no tiene competencia para alterar el precio de la VIS vía decreto, ya que cualquier cambio requiere una reforma legal al PND, trámite exclusivo del Legislativo.
Y agrega que la medida puede ser considerada un control de precios: “El proyecto de decreto pretende limitar la autonomía de la voluntad de determinar libremente el precio de los inmuebles. La ley determina el máximo del precio de la vivienda VIS en salarios, y el proyecto de decreto pretende limitar el valor. Por principios de derecho constitucional, un decreto no puede cambiar el contenido de la Ley, para eso se requiere ajustes desde el punto de vista legislativo”.
Finalmente, el experto aclara que los contratos VIS ya firmados estarían protegidos por el principio de “situación jurídica consolidada”, lo que implica que los precios pactados en promesas de compraventa previas a la expedición del decreto no podrían modificarse, aun cuando la entrega de las viviendas ocurra años después.
