En Colombia, el mes de marzo suele ser un periodo clave para los conjuntos residenciales y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Durante estas semanas, muchas copropiedades convocan la asamblea general de propietarios, un espacio en el que se analizan y toman decisiones que marcarán el funcionamiento administrativo, financiero y de convivencia del conjunto durante el año en curso.
La asamblea general constituye el principal órgano de deliberación dentro de una copropiedad. En ella se discuten temas como la aprobación de presupuestos, la elección o ratificación del administrador, la designación del consejo de administración, la revisión de estados financieros y la adopción de medidas relacionadas con el mantenimiento de las zonas comunes. Debido a la importancia de estas decisiones, la participación de los copropietarios es fundamental para garantizar una adecuada gestión del conjunto residencial.
Sin embargo, uno de los temas que genera mayor debate en estas reuniones es la participación de los propietarios que se encuentran en mora en el pago de las cuotas de administración. En muchos conjuntos existe la duda sobre si estas personas pueden intervenir o votar en las decisiones que se adopten durante la asamblea.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, norma que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, los propietarios de bienes privados que hacen parte de una copropiedad tienen derecho a participar en las deliberaciones de la asamblea general. Así lo establece el artículo 37 de dicha ley, el cual señala que los copropietarios pueden asistir, intervenir y votar en este espacio de decisión.
No obstante, la normativa también ha sido interpretada por la jurisprudencia. En este sentido, la Sentencia T-633 de 2003 de la Corte Constitucional precisó que es posible establecer limitaciones al derecho al voto de aquellos propietarios que se encuentren en mora en el pago de sus obligaciones económicas con la copropiedad. Esta restricción, sin embargo, no es automática. Para que pueda aplicarse, debe estar previamente contemplada en el reglamento de propiedad horizontal del conjunto o edificio.
En otras palabras, un propietario moroso puede asistir a la asamblea y participar en las discusiones, pero el derecho a votar podría restringirse si el reglamento interno así lo establece. Por ello, cada copropiedad debe revisar sus normas internas para determinar si esta medida está vigente y cómo se aplica en la práctica.
¿Qué residentes podrán participar, pero no votar en asamblea de copropietarios?
Por otra parte, existen otras personas que, aunque pueden asistir a la asamblea, no cuentan con derecho a voto. Este es el caso de los arrendatarios. Los inquilinos pueden participar en estas reuniones, especialmente cuando se abordan asuntos relacionados con la convivencia, el uso de las zonas comunes o las normas internas del edificio. Su presencia puede aportar al debate, dado que también se ven afectados por las decisiones que se adopten.
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Sin embargo, en términos legales, los arrendatarios no tienen derecho a votar en la asamblea de copropietarios, ya que esta facultad corresponde únicamente al propietario del inmueble. La única excepción ocurre cuando el dueño del apartamento o casa otorga un poder formal al arrendatario para que lo represente durante la reunión.
En estos casos, el propietario debe firmar un documento en el que autorice al arrendatario a actuar en su nombre dentro de la asamblea. Con este poder, el inquilino podrá participar con voz y voto en las deliberaciones, ejerciendo las facultades que normalmente corresponden al titular del bien privado dentro de la copropiedad.
