Miles de colombianos podrían estar convencidos de que son propietarios legítimos de una finca o predio rural porque tienen una escritura, heredaron la tierra de su familia o realizaron una compraventa hace años. Sin embargo, expertos en derecho agrario advierten que esa percepción no siempre coincide con la realidad jurídica.
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La alerta cobra relevancia en un país donde más de la mitad de la tierra rural presenta algún grado de informalidad. Según cifras de la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria (UPRA), para 2020 el 52,2 % de la tenencia de la tierra rural en Colombia tenía problemas de formalización o claridad jurídica.
Aunque muchas veces se asocia la informalidad con ocupaciones ilegales o invasiones, especialistas aseguran que la situación es mucho más compleja y afecta incluso a personas que han vivido durante décadas en un predio, han trabajado la tierra de buena fe o cuentan con documentos que consideran suficientes para demostrar su propiedad.
«Informalidad no significa automáticamente ilegalidad. Esa confusión puede hacer mucho daño», explicó Juan Camilo Ortega, docente de la Especialización en Derecho Procesal Agrario de Uniagraria.
Según el experto, una familia puede vivir y producir durante décadas en una propiedad, realizar mejoras, heredarla o incluso comprarla, y aun así no tener completamente saneada su situación jurídica frente al Estado.
¿Por qué una escritura no siempre es suficiente para ser dueño de un predio?
Una de las principales advertencias de los especialistas es que la existencia de una escritura no necesariamente elimina todos los riesgos legales sobre un predio rural.
Existen casos en los que una compraventa se realiza mediante documentos privados y nunca se formaliza mediante escritura pública o registro. También ocurre cuando una familia recibe una herencia, pero nunca adelanta el proceso de sucesión, o cuando la escritura contiene errores sobre áreas, linderos o antecedentes registrales.
Los problemas también pueden aparecer cuando la información registrada no coincide con la realidad física del terreno o cuando la historia jurídica del predio presenta vacíos que dificultan determinar con claridad cómo llegó al patrimonio privado.
Según Ortega, existen situaciones en las que una persona cree tener toda la documentación en regla, pero posteriormente descubre problemas de falsa tradición, conflictos de linderos, limitaciones ambientales o incluso reclamaciones sobre la propiedad que modifican completamente el análisis jurídico del terreno.
Los expertos sostienen que la informalidad rural no debe entenderse únicamente como la ausencia de una escritura.
«En el fondo, es una ruptura entre varias realidades que deberían coincidir: la realidad social de quien vive y trabaja la tierra; la realidad física del predio, con sus linderos y su área; la realidad catastral, que identifica el inmueble; y la realidad jurídica, que aparece en títulos, folios, antecedentes y decisiones administrativas o judiciales», explicó Ortega.
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En otras palabras, una persona puede tener documentos que respaldan su posesión, pero si existen inconsistencias entre la información catastral, registral y física del predio, pueden surgir dificultades para venderlo, acceder a créditos, desarrollar proyectos productivos o resolver conflictos sobre la propiedad.
La inseguridad jurídica sobre la tierra tiene raíces profundas en Colombia. De acuerdo con el análisis de Uniagraria, durante décadas el país no logró construir una información rural completamente articulada y confiable. La medición de los predios, los registros, las adjudicaciones, los procesos de restitución y las decisiones ambientales avanzaron en muchas ocasiones por caminos separados, generando vacíos e inconsistencias.
«Durante muchos años, el país no logró construir una información rural completa, confiable y articulada», señaló Ortega.
Como resultado, hoy existen propietarios que pueden demostrar la ocupación o explotación económica de una tierra, pero enfrentan incertidumbre sobre aspectos jurídicos esenciales relacionados con la naturaleza del predio o sus antecedentes registrales.
Frente a este panorama, los especialistas consideran que el reto no consiste únicamente en acelerar la entrega de títulos de propiedad.
La prioridad, aseguran, debe ser mejorar los procesos de formalización para garantizar que exista coherencia entre la información jurídica, catastral, física y social de cada predio rural.
Entre las acciones planteadas se encuentran la actualización del catastro multipropósito, la revisión de la naturaleza jurídica de los terrenos, la incorporación de información territorial de las comunidades y el fortalecimiento de los mecanismos de registro y saneamiento predial.
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Asimismo, los expertos consideran que la nueva jurisdicción agraria y rural podría convertirse en una herramienta importante para resolver conflictos mediante jueces especializados en las realidades del campo colombiano.
