El terremoto del 10 de agosto cambió de manera abrupta la situación de miles de familias que tuvieron que abandonar sus viviendas y ahora buscan dónde vivir. El problema no termina en encontrar un inmueble disponible: en algunas zonas afectadas también han aparecido denuncias de incrementos fuertes en los cánones de arriendo, precisamente cuando la necesidad de conseguir vivienda es mayor.
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El balance de la emergencia, con corte al 24 de agosto, da cuenta de 185.226 familias y 361.353 personas afectadas, además de 178.555 viviendas averiadas y 31.540 destruidas. En este escenario, la presión sobre el mercado de alquiler puede aumentar, especialmente en las ciudades y sectores donde se concentran las familias que tuvieron que evacuar.
La situación ya generó alertas en Cali. La Alcaldía informó que ha recibido denuncias sobre incrementos considerados excesivos en los cánones y habilitó canales para que los ciudadanos reporten estos casos ante la Oficina de Protección al Consumidor, en coordinación con la Casa del Consumidor de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Pero hay una diferencia fundamental que los arrendatarios deben conocer: no es lo mismo buscar un nuevo inmueble y negociar un contrato desde cero que tener un contrato de arrendamiento vigente.
¿Pueden subirle el arriendo porque ocurrió el terremoto?
La respuesta depende de la situación contractual. Para un contrato de vivienda urbana que ya está vigente, el propietario no puede simplemente decidir que el canon se duplica o triplica porque aumentó la demanda después del terremoto.
El abogado Santiago Salazar, director Jurídico de SH Abogados, explica que la Ley 820 de 2003 establece que el canon solamente puede reajustarse cada 12 meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio y que el incremento no puede superar el IPC del año calendario anterior.
La norma también exige que el arrendador informe al inquilino el monto del aumento y la fecha en que comenzará a aplicarse. Por eso, una frase como “hubo terremoto, aumentó la demanda y desde este mes le cobro el doble” no constituye, por sí misma, un reajuste permitido para un contrato que continúa vigente.
La propia Alcaldía de Cali hizo énfasis en este punto. El secretario de Seguridad y Justicia Distrital, Javier Garcés Mosquera, señaló que, cuando existe un contrato en curso, los cánones no pueden modificarse por fuera de lo establecido en la ley.
“Frente a los cánones de arrendamiento, aclaró que si hay un contrato en curso, éstos no pueden variar más allá de lo que establece la ley”, informó la administración distrital.
¿Qué pasa si el propietario quiere cobrar mucho más en un nuevo contrato tras el terremoto?
Aquí la situación es diferente. Una familia que perdió su vivienda puede encontrarse con un inmueble cuyo propietario está ofreciendo un nuevo contrato a un precio superior al que tenía anteriormente. En este caso existe una mayor libertad para que las partes acuerden el canon, pero esa libertad no es absoluta.
Salazar explica que el artículo 18 de la Ley 820 de 2003 establece que el precio mensual del arrendamiento de vivienda urbana no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble. Además, para efectos de esa regla, la estimación comercial no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente.
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“Por ejemplo, si un inmueble tiene un valor comercial de $300 millones, el canon máximo bajo esa regla sería de $3 millones mensuales”, precisó el experto a Valora Analitik. Así que un propietario no puede justificar cualquier precio simplemente argumentando que existe una emergencia o que muchas familias están buscando vivienda.
Salazar señala que, ante un incremento que pueda considerarse irregular, resulta importante conservar elementos que permitan demostrar cómo cambió el precio y cuál era la situación anterior.
Entre las pruebas útiles están capturas de los anuncios anteriores y actuales, fotografías, conversaciones de WhatsApp, correos, audios, la fecha en que apareció el nuevo precio, el avalúo comercial y el avalúo catastral, además de comparativos con inmuebles similares ubicados en la misma zona. Esto puede ser especialmente relevante si el propietario reconoce expresamente que elevó el precio aprovechando la emergencia.
¿Y si le quieren cobrar los daños que dejó el terremoto?
Este es otro punto que puede generar confusión entre propietarios e inquilinos. El hecho de que un inmueble tenga daños después de un terremoto no significa automáticamente que el arrendatario deba pagar por ellos. La Ley 820 establece que el arrendatario responde por los deterioros diferentes de los derivados del uso normal o del paso del tiempo cuando sean imputables a su conducta, mal uso o culpa.
Por ello, si una pared presenta daños estructurales como consecuencia del sismo, el propietario no puede trasladar automáticamente ese costo al inquilino simplemente porque este ocupaba el inmueble cuando ocurrió el terremoto.
En palabras sencillas: una cosa es que el arrendatario haya causado un daño y otra muy distinta es que el inmueble haya resultado afectado por un fenómeno natural. Si el propietario pretende cobrar una reparación, tendría que existir un fundamento para atribuir ese daño al arrendatario y no únicamente demostrar que el deterioro existe.
¿Qué ocurre si la vivienda quedó inhabitable tras el terremoto?
Aquí la situación puede ser todavía más compleja. Si una vivienda sufrió daños que hacen imposible habitarla, el contrato no necesariamente puede continuar funcionando en las mismas condiciones como si el inmueble siguiera disponible para el uso pactado. La respuesta jurídica dependerá de la gravedad del daño, de las circunstancias concretas y de las condiciones del contrato.
Salazar señala que, dependiendo del caso, puede existir fundamento para discutir la terminación del contrato o la reducción o suspensión del canon correspondiente cuando el inmueble haya quedado inhabitable.
Por eso, una familia que tuvo que evacuar no debería asumir automáticamente que debe seguir pagando el mismo canon sin analizar primero qué ocurrió con el inmueble y cuáles son sus derechos contractuales.
¿Dónde denunciar un posible abuso en el arriendo?
En Cali, la Alcaldía dispuso la Oficina de Protección al Consumidor, junto con la Casa del Consumidor de la Superintendencia de Industria y Comercio, para recibir las denuncias relacionadas con incrementos que puedan resultar irregulares. Garcés explicó que las autoridades también están desplegadas en los territorios para recibir quejas sobre variaciones de precios de bienes y servicios cuya demanda haya cambiado a raíz del terremoto.
“También estamos desplegados en los territorios para recibir cualquier queja o denuncia que tengan los ciudadanos, respecto a variaciones en los precios de bienes o servicios que se estén demandando, o que haya variado su demanda a raíz del incidente del terremoto”, afirmó el funcionario.
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Y agregó: “Si se requieren materiales para construcción y ven que se están incrementando de precio, por favor pongan la queja del lugar donde se presentó el hecho y cuál es la variación que están evidenciando. Así podremos hacer las investigaciones y tomar las medidas o sanciones a las que haya lugar en esos casos puntuales”.
La Alcaldía también informó que las personas que tuvieron que dejar sus viviendas por daños estructurales y encuentren cobros excesivos en los cánones pueden acudir a estos mecanismos de denuncia.
