El crecimiento constante del mercado de arrendamiento en Colombia ha llevado a que un número cada vez mayor de hogares dependa de un inmueble alquilado para su vida cotidiana. En este contexto, resulta fundamental que los inquilinos conozcan el marco normativo que regula la relación con los propietarios, ya que ello les permite prevenir conflictos y asegurar condiciones dignas de habitabilidad. Aunque la Ley 820 de 2003 constituye el eje central de la regulación de los contratos de vivienda urbana, muchos arrendatarios aún desconocen las disposiciones que los respaldan cuando enfrentan fallas en la propiedad o cuando el arrendador no cumple con sus obligaciones.
Uno de los aspectos menos difundidos de esta ley es la facultad que tienen los inquilinos para asumir directamente ciertos gastos de reparación cuando el propietario no atiende oportunamente los daños que afectan el uso adecuado del inmueble. Esta posibilidad está contemplada en el artículo 27, que permite descontar del canon mensual los costos de arreglos indispensables, siempre que correspondan a obligaciones del arrendador. La norma establece además un límite preciso: el monto descontado no puede superar el 30 % del valor que el arrendatario paga cada mes por concepto de renta.
¿Cómo se ejecuta el descuento en el pago del arriendo?
El mecanismo opera bajo parámetros claros. Si durante la vigencia del contrato se presentan daños estructurales o fallas que comprometan la habitabilidad —por ejemplo, filtraciones significativas, deterioro en redes hidráulicas, problemas en la cubierta o afectaciones en elementos fundamentales de la estructura— el propietario está obligado a realizar las reparaciones. Cuando no lo hace en un plazo razonable, el arrendatario puede asumir el costo del arreglo y descontarlo del pago mensual. En el caso de que la suma invertida exceda el porcentaje máximo permitido, la legislación prevé que el inquilino distribuya el descuento en varios meses hasta recuperar la totalidad del dinero destinado a solucionar la falla.
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La ley también contempla un escenario adicional para proteger al arrendatario. Si el contrato termina antes de que este haya recuperado el valor total de las reparaciones asumidas, se habilita la figura del derecho de retención. Esto significa que el inquilino puede conservar la tenencia del inmueble hasta que el propietario salde la deuda generada por los arreglos exigidos y necesarios para mantener la vivienda en condiciones óptimas.
Es fundamental precisar que este beneficio aplica únicamente a las reparaciones no locativas, es decir, aquellas que por su naturaleza corresponden al propietario porque resultan esenciales para garantizar el adecuado estado del inmueble. Los arreglos menores, como reemplazar un interruptor o cambiar piezas afectadas por desgaste normal, son responsabilidad del inquilino y no pueden descontarse del canon de arrendamiento.
