Cada vez que ocurre un daño importante en los conjuntos residenciales o edificios, muchos propietarios hacen la misma pregunta: ¿quién paga la cuenta? La respuesta, en algunos casos, puede terminar afectando directamente el bolsillo de los residentes mediante cuotas extraordinarias o cobros adicionales que nadie tenía presupuestados.
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Detrás de esa situación existe un error frecuente que, según expertos del sector asegurador, sigue siendo común en miles de copropiedades del país: asumir que el seguro obligatorio del edificio cubre cualquier eventualidad que pueda presentarse.
El tema cobra relevancia si se tiene en cuenta que cerca del 60 % de los colombianos vive actualmente bajo el régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con estimaciones de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).
La expansión de la vivienda vertical en las principales ciudades del país ha incrementado el número de personas que dependen diariamente del correcto funcionamiento de ascensores, parqueaderos, sistemas eléctricos, redes hidráulicas, zonas comunes y otros activos compartidos. Sin embargo, el crecimiento de estos complejos también ha traído nuevos riesgos y responsabilidades para las administraciones.
Los seguros en los conjuntos residenciales
Aunque la Ley 675 de 2001 exige que las copropiedades cuenten con un seguro para proteger los bienes comunes, especialistas advierten que muchas administraciones mantienen únicamente las coberturas mínimas exigidas por la normativa, dejando expuestos eventos que hoy son cada vez más frecuentes.
«Uno de los principales desafíos es que muchas personas aún asocian este seguro únicamente con incendios o terremotos, cuando hoy las copropiedades enfrentan riesgos mucho más amplios y cotidianos», explicó César Alberto Rodríguez Sepúlveda, vicepresidente de Siniestros y Operaciones de HDI Seguros Colombia.
Según el directivo, situaciones como robos en parqueaderos, actos de vandalismo, daños en zonas comunes, fallas eléctricas o afectaciones en equipos esenciales como ascensores pueden generar pérdidas económicas significativas para la comunidad.
«Cuando no se cuenta con una cobertura adecuada, estos costos terminan impactando directamente el bolsillo de los residentes», agregó Rodríguez.
Para entenderlo mejor, imagine que una descarga eléctrica afecta el sistema de ascensores de un edificio o que un daño estructural obliga a realizar reparaciones urgentes en áreas comunes. Si esos eventos no están cubiertos por la póliza contratada por la administración, la copropiedad deberá asumir los costos con recursos propios. En muchos casos, esto se traduce en cuotas extraordinarias que terminan pagando los propietarios.
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Las cifras muestran la magnitud que tiene hoy el sector. Datos citados por la Federación de Aseguradores Colombianos (Fasecolda) indican que Bogotá concentra el mayor valor asegurado en copropiedades del país, con $141 billones y 12.181 inmuebles cubiertos, equivalentes al 28 % del total nacional. Dentro de la capital, además, el segmento residencial representa el 81,2 % de los riesgos asegurados.
La alta concentración de personas en edificios y conjuntos ha incrementado las responsabilidades operativas de las administraciones. El uso permanente de infraestructura, la circulación constante de visitantes y la dependencia de equipos especializados hacen que cualquier incidente pueda generar costos elevados para toda la comunidad.
De acuerdo con HDI Seguros Colombia, además del amparo básico obligatorio para incendio y peligros aliados, existen coberturas complementarias frente a riesgos como actos malintencionados de terceros, sustracción con o sin violencia, responsabilidad civil extracontractual, daños asociados a infraestructura y transporte de valores, entre otros.
La diferencia entre contar o no con estas protecciones puede ser significativa. Solo durante 2025, HDI Seguros Colombia gestionó 700 siniestros relacionados con seguros para copropiedades por un valor total de $3.654 millones. Según la compañía, estos recursos permitieron evitar que muchos propietarios tuvieran que asumir pagos extraordinarios derivados de daños e incidentes ocurridos en sus edificios y conjuntos residenciales.
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Por eso, más allá de cumplir con una obligación legal, expertos recomiendan que los consejos de administración y las asambleas de copropietarios revisen periódicamente el alcance real de las pólizas contratadas. El error de creer que el seguro obligatorio cubre cualquier contingencia puede terminar convirtiéndose en un problema financiero para toda la comunidad cuando ocurre un evento que no estaba contemplado dentro de la cobertura.
