La cuota de administración en los conjuntos residenciales continúa siendo uno de los temas que más expectativa y preocupación genera entre los residentes y propietarios. Esta situación se ha intensificado desde el inicio del año, debido a que numerosas propiedades horizontales han aplicado incrementos cercanos al 23 %, porcentaje que corresponde al aumento del salario mínimo fijado para 2026. El ajuste ha llevado a muchos copropietarios a cuestionarse si dicho incremento debe trasladarse de manera automática y total al valor mensual que pagan por concepto de administración.
El alza del salario mínimo impacta de forma directa los costos operativos de las copropiedades, especialmente en rubros como el pago de personal de vigilancia, aseo, jardinería y mantenimiento, así como en los aportes a seguridad social y prestaciones legales. No obstante, este contexto abre un debate relevante: si bien el aumento salarial eleva los gastos, no significa necesariamente que la cuota de administración deba incrementarse en el mismo porcentaje, ya que las finanzas de cada conjunto dependen de múltiples variables.
En este sentido, la normativa vigente es clara al establecer que cualquier ajuste en la cuota de administración debe definirse dentro del marco de la asamblea general de copropietarios. De acuerdo con el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, es la asamblea el máximo órgano de decisión de la propiedad horizontal y, para que una determinación como el aumento de la cuota sea válida, se requiere la participación de un quórum equivalente al 70 % de los coeficientes de copropiedad. Esto garantiza que las decisiones se adopten de manera democrática y con una representación significativa de los intereses de la comunidad.
¿Cuál es el documento clave que define el valor de la cuota de administración?
Más allá del debate sobre los porcentajes, existe un documento fundamental que determina de manera técnica y objetiva el valor de la cuota de administración: el presupuesto anual de la propiedad horizontal. Este instrumento financiero es elaborado por el administrador y cumple la función de reflejar de forma detallada la situación económica del conjunto, incluyendo los ingresos proyectados y los gastos previstos para el año. En él se contemplan conceptos como servicios públicos de áreas comunes, contratos de vigilancia, mantenimiento de zonas comunes, reparaciones, seguros y demás obligaciones necesarias para el adecuado funcionamiento de la copropiedad.
Una correcta planeación presupuestal permite a la asamblea tomar decisiones informadas y responsables frente a un eventual aumento de la cuota de administración. Según lo establece el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, la elaboración del presupuesto es una responsabilidad directa del administrador, quien debe presentarlo de manera clara y sustentada para su análisis y aprobación por parte de la asamblea. Este proceso no solo brinda transparencia, sino que también facilita la comprensión de por qué es necesario ajustar o no el valor que aportan mensualmente los propietarios.
El presupuesto debe ser explícito y detallado en cada uno de los gastos del conjunto residencial, de modo que los copropietarios puedan identificar con precisión cuáles rubros han tenido incrementos y cuáles se mantienen estables. A partir de este análisis, la asamblea puede evaluar si el aumento de la cuota de administración es la única alternativa viable o si existen otras opciones, como la optimización de gastos, la renegociación de contratos o la creación de cuotas extraordinarias para atender necesidades puntuales.
