(El primer capítulo de este especial de Valora Analitik con los antecedentes del proyecto BD Bacatá se puede leer haciendo clic aquí)
La nueva etapa del proyecto que todos habíamos conocido como la torre BD Bacatá se concentra en culminar la torre sur que quedó a medio camino sin acabados, sin amenities, sin beneficios diferenciadores para los habitantes.
Pese a que no tiene los detalles finales que el primer promotor había prometido, sí es importante decir que las bases, la estructura y la estabilidad de las torres norte y sur -esta última la más alta de Colombia- no están en duda de su solidez y que, recientemente, fueron certificadas por varias de las firmas más importantes en ese segmento.
De hecho, esas infraestructuras más el negocio del centro comercial fueron las garantías que se ofrecieron a los anteriores dueños de los títulos Fidis y a los nuevos compradores de la torre norte para sacarla adelante.
La inversión prevista para la culminación de esa torre norte asciende a $100.000 millones, de los cuales cerca de $30.000 millones serán aportados por la firma TotalCo de la mano del empresario santandereano Giovanni Vargas y el resto se gestionará principalmente mediante deuda bancaria.
El diseño del nuevo proyecto está a cargo de Didier Rincón Arquitectos y la comercialización cuenta con el respaldo de RV Inmobiliaria. La oferta residencial en la torre sur incluirá apartamentos desde 60 metros cuadrados hasta unidades dúplex cercanas a los 200 metros cuadrados en los pisos más altos, con concepto de club privado y amenidades especiales.
La meta es alcanzar el punto de equilibrio en ventas en los próximos meses para acelerar la terminación del edificio. A la fecha de este artículo ya estaba vendido el 88 % de las nuevas unidades residenciales y el 50 % de las oficinas.
La torre norte tuvo un cambio significativo. Pasará de ser un proyecto hotelero, tal como fue vendido por el primer promotor a través de títulos Fidis, para ser ahora una unidad de cuatro pisos de centro comercial y de unidades de vivienda en los restantes 63 pisos.
Además, la entrada principal y la plazoleta tendrán una transformación profunda para integrarse mejor al entorno peatonal y ser zona de encuentro que dinamice el tránsito comercial.
Edificio BD Bacatá que cambia de nombre a Bogotá Tower 2862. Foto Valora Analitik
BC Bacatá cambia de nombre: será Bogotá Tower 2862
Con esta reestructuración, el complejo pasará a llamarse Bogotá Tower 2862, marcando una nueva etapa orientada a consolidar un activo residencial y comercial sostenible.
El nombre sale del punto de altura más alto que logra la torre sur sobre el nivel del mar y, de acuerdo con lo revelado por Giovanni Vargas a Valora Analitik, tendrá clubes privados para aprovechamiento de parte de los nuevos residentes, así como lobby e instalaciones de lujo como piscina en el quinto piso.
Otra de las diferencias radicales es que tendrá aprobación para viviendas destinadas a rentas cortas para trabajadores o turistas que permanezcan pocos días en la ciudad y quieran aprovechar ventajas como lo será la presencia de la primera línea del metro de Bogotá en los próximos dos años. En ese caso, habrá un lobby, ascensores y amenidades diferentes para cada tipo de residentes con el fin de que puedan coexistir.
El esquema de nuevas unidades residenciales se logró también de la mano de muchos de los anteriores dueños de los títulos Fidis quienes accedieron a aportar esa inversión inicial que hicieron hace años en la compra de los nuevos apartamentos y, de ahí, ganarse lo que será la valorización y la alta demanda de vivienda en el centro de Bogotá mientras se termina la etapa de revitalización de la torre sur.
Acción Fiduciaria, el actor clave en Bogotá Tower 2862
Como se sabe, el primer promotor era un grupo español liderado por Venerando Lamelas quien dejó el proyecto a medio camino y sin el respaldo para recuperarlo.
Esa situación derivó en que muchos de los inversionistas el esquema de títulos Fidis denunciaron al promotor español y se fueron también en contra de la fiduciaria.
La fiducia, que desde el inicio del proyecto fue manejada por Acción Fiduciaria, cumplió el rol de aglutinar los recursos que se recogen de las preventas de los proyectos y de cumplir las órdenes de pago para el desarrollo de la obra.
En el caso del antiguo BD Bacatá fueron los derechos fiduciarios Fidis, en tanto ahora en el nuevo proyecto Bogotá Tower 2862 son derechos inmobiliarios tradicionales que se adquieren cuando se compra un bien inmueble.
Los promotores abrieron el fideicomiso en Acción Fiduciaria con los aportes iniciales y, después, se empiezan a agregar los recursos de los compradores que quieren tener la garantía de lo que será el negocio.
Cuando hay punto de equilibrio, la fiducia avisa al banco financiador que estará vinculado como prestamista para hacer realidad el proyecto. La fiduciaria sigue recaudando las preventas y administra el dinero aportado por el banco. Con base en esos recursos se van haciendo los pagos de mano de obra, de gastos de la construcción.
La fiduciaria, por ley, no puede convertirse en constructor porque es una entidad financiera que no tiene regulación o experiencia en ese negocio.
El BD Bacatá, ahora Bogotá Tower 2862, tiene una ventaja frente a otros proyectos que se han quedado a medio camino y es una garantía para responder por el futuro de su desarrollo. En este caso, la garantía son las dos torres construidas y el centro comercial, lo cual facilitó que los dueños de los Fidis pudieran entrar como dueños de apartamentos en la renovación de la torre.
Otra de las características es que los dueños de los antiguos Fidis pueden unirse y negociar en el centro de ventas de la torre sur la entrada en el nuevo proyecto dependiendo del monto que reúnan.
Dentro del nuevo proyecto, dicha torre sur tendrá 577 apartamentos en total, de los cuales se negociaron 50 con anteriores dueños de Fidis. Otros 230 ya tienen promesa de compraventa, mientras que otros 100 serán puestos a la venta en una segunda etapa del proyecto.
Después de varios años de requerimientos, Acción Fiduciaria gestionó ante la Superintedencia de Sociedades la salida del inversionista español. Una vez lograda esa salida, se confirmó la entrada del nuevo desarrollador-constructor que es TotalCo, firma que lidera Giovanni Vargas.
El permiso para modificar el uso del proyecto -pasando de hotelero a residencial- fue otorgado por la Alcaldía de Bogotá el pasado cinco de febrero después de haber surtido todos los trámites necesarios que tomaron varios meses de gestión.
La nueva estructuración
Acción Fiduciaria, que es liderada hoy por Felipe Márquez, fue protagonista de la nueva estructuración del proyecto usando las garantías que ya existían y sumando el apoyo del nuevo desarrollador, así como el aporte que harán los bancos que van a vincularse como financiadores.
La fiduciaria tiene una experiencia destacada al haber sacado del limbo proyectos como el emblemático edificio San Martín del centro internacional de Bogotá que tenía abandonada una de sus dos torres. En ese proyecto intervino también Vargas a través de TotalCo para sacarlo adelante.
Edificio San Martín en el centro internacional de Bogotá. Foto Valora Analitik.
Hoy en día ese edificio es un movido centro de negocios con el 100 % de ocupación, locales comerciales y almacenes ancla como el Éxito y Crepes&Waffles.
Felipe Márquez destacó que en los últimos meses las cortes colombianas han entendido el papel de la fiduciaria dentro de proyectos como BD Bacatá en donde cumplían un rol dentro de las especificaciones de la ley y del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.
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