Con el inicio del año también llega uno de los momentos más importantes para la administración de edificios y conjuntos residenciales en Colombia: la Asamblea General Ordinaria de Propietarios. En estos encuentros se aprueban presupuestos, se designan consejos de administración, se revisan estados financieros y se toman decisiones que afectan directamente a miles de copropietarios.
Una de las decisiones más importantes, y por la cual muchas asambleas se están realizando desde febrero, es definir el incremento de la cuota de administración, dado que en muchos conjuntas buscan definir el incremento teniendo en cuenta el alza del salario mínimo.
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Sin embargo, en medio de esta temporada, surge una inquietud recurrente en el sector inmobiliario: ¿qué pasa si un propietario no puede asistir a la asamblea? ¿Puede ser multado automáticamente? ¿Existen alternativas legales para faltar sin sanciones?
La respuesta está en el marco normativo de la propiedad horizontal, especialmente en la Ley 675 de 2001, que regula estas reuniones y los derechos y deberes de los copropietarios.
La asamblea es obligatoria, pero no siempre asistir en persona
La Ley establece que la asamblea general es el máximo órgano de decisión de una copropiedad. Sus determinaciones son obligatorias incluso para quienes no asistan.
El Ministerio de Vivienda recuerda que “las decisiones son obligatorias para todos los propietarios, aun para quienes no hayan asistido a las reuniones o hayan votado en contra”.
No obstante, esto no significa que faltar implique automáticamente una multa. La legislación contempla alternativas válidas para no estar presente de forma personal.
Una de las principales es la representación mediante poder. En la práctica, un propietario puede delegar su participación en otra persona, garantizando quórum y voto sin exponerse a sanciones.
La clave está en la convocatoria: sin citación válida no hay sanción
Antes de hablar de multas, la ley exige que la convocatoria cumpla requisitos estrictos.
De acuerdo con el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, el administrador debe citar con una antelación mínima de 15 días calendario para asambleas ordinarias.
Además, la convocatoria debe hacerse de forma individual, a la última dirección registrada. Si no existe notificación adecuada, el propietario podría alegar falta de debido proceso.
El Ministerio de Vivienda recomienda que, si el reglamento no fija reglas específicas, se aplique incluso de forma análoga ese mismo término de 15 días para asambleas extraordinarias, “atendiendo a los principios de publicidad y participación”. Esto significa que si no hubo convocatoria formal, la copropiedad difícilmente podría sancionar la ausencia.
¿Es legal imponer una multa por faltar a la asamblea de copropietarios?
La respuesta es sí, pero con límites. La Ley 675 de 2001, en su artículo 59, permite sanciones por inasistencia injustificada, pero establece topes y condiciones. Las sanciones pueden ser sociales, restrictivas o monetarias, y las multas “no podrán ser superiores a dos veces el valor de la cuota de administración”.
Es decir, la multa no puede ser arbitraria ni ilimitada, y debe estar prevista en el reglamento interno de la copropiedad. Además, estas sanciones deben respetar el debido proceso y permitir que el propietario presente descargos antes de ser multado.
Tres formas de faltar a la asamblea de copropietarios sin ser multado
En la práctica, hay escenarios en los que un copropietario puede ausentarse legalmente sin recibir sanción:
1. Delegar su representación con poder: Es la alternativa más común y segura. El propietario puede enviar un delegado, evitando pérdida de participación y sanciones.
2. Ausencia justificada: Si existen razones de fuerza mayor (salud, viaje inevitable, incapacidad), el copropietario puede solicitar que se considere su ausencia como justificada.
3. Convocatoria irregular o incompleta: Si la citación no se hizo conforme a la ley, la sanción podría ser impugnable.
El Ministerio de Vivienda subraya que en las reuniones no se pueden tomar decisiones sobre temas no incluidos previamente en el orden del día.
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Esto refuerza el derecho del propietario a participar informado y podría invalidar decisiones adoptadas con vicios de procedimiento.
¿Qué hacer si lo multan por faltar a la asamblea?
La ley también contempla mecanismos de defensa. Si el propietario considera que la multa es ilegal o que la asamblea actuó fuera del reglamento. El artículo 49 permite que propietarios, administrador o revisor fiscal demanden decisiones que “no se ajusten a la ley o al reglamento”. El plazo para impugnar es de dos meses desde el acta.
