La Ley de Vivienda y Hábitat de Colombia, según Fitch Ratings, impulsará un aumento en los créditos hipotecarios y un incremento en la demanda de vivienda que podrían tener como consecuencias aumentos en los precios de las mismas.
La calificadora también considera que estimularían las transacciones respaldadas por hipotecas residenciales (RMBS) nuevas.
Adicionalmente, no se espera que la ley afecte el desempeño de la cartera de RMBS calificada por Fitch, la razón: estas transacciones son estáticas. “Los prepagos podrían aumentar a medida que se incremente la actividad del mercado; tampoco se espera que esto afecte la calidad crediticia de la cartera calificada de Fitch”.
Hay que recordar que el objetivo del Gobierno colombiano es el de reducir el déficit de vivienda con el acceso a subsidios. La meta también está en expandir el mercado hipotecario mediante la flexibilización de las prácticas conservadoras de originación.
“Durante el entorno económico actual, los bancos han mostrado un bajo apetito de riesgo; sin embargo, parecen estar más dispuestos a originar cuando los préstamos están subsidiados por el gobierno. Tal como lo evidencia el aumento en los créditos de vivienda de interés social (VIS) de 16 % (al corte de octubre de 2020 y en comparación con 2019) que refleja el apoyo de programas de subsidios gubernamentales como “Mi Casa Ya”. La cartera VIS representa 33,7 % del total de la cartera de préstamos hipotecarios de los bancos”, dice el comentario de Fitch.
Advierte la calificadora que contar con estándares de originación más flexibles y la ampliación del perfil tradicional de los deudores hipotecarios “podrían generar un deterioro en la calidad de la cartera hipotecaria. Sin embargo, es importante reconocer que en la última década los préstamos subsidiados han mostrado un desempeño adecuado, siempre que el otorgamiento del subsidio estuviera sujeto al cumplimiento de los pagos por parte del deudor”.
Resalta también Fitch que la nueva Ley permite vender viviendas subsidiadas y viviendas gratuitas, después de cinco años; “lo que se espera promueva la rotación de inmuebles en los mercados de primera y segunda vivienda”.
Fitch cree que esta ley nueva podría generar, en el mediano plazo, “que la demanda por vivienda supere la oferta, lo que resultaría en un aumento en los precios de la vivienda”.
Lo anterior tiene en cuenta que el inventario de viviendas en Colombia no es profundo, “ya que la mayoría de los proyectos de vivienda no comienzan hasta que se vende un porcentaje designado”, concluye el comentario.
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