En Colombia, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana están regulados por la Ley 820 de 2003, la cual establece claramente los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
Cuando un inquilino incumple el pago del canon de arriendo mensual surge la pregunta de si el arrendador puede presionar reteniendo servicios públicos como el agua, la luz o el gas.
En ese caso, es importante destacar que los servicios públicos —como el agua, la energía eléctrica y el gas— están protegidos por normas de carácter constitucional y sectorial, y su suspensión no puede ser ordenada unilateralmente por el propietario del inmueble.
¿Quién puede cortar los servicios públicos?
La Ley 820 de 2003 deja claro que únicamente las empresas prestadoras tienen la facultad de suspender dichos servicios, y eso solo puede ocurrir si existe mora en el pago de esos mismos servicios, no por falta de pago del canon de arrendamiento.
Además, la Ley 142 de 1994 —que regula los servicios públicos domiciliarios— establece que estos suministros son un derecho fundamental y deben ser interrumpidos únicamente según el procedimiento legal correspondiente.
No obstante, el artículo 9 de la Ley 820 obliga al arrendatario no solo a pagar puntualmente el canon de arriendo, sino también “los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes” según lo pactado en el contrato. El incumplimiento en estos pagos sí puede generar consecuencias legales, pero siempre dentro del marco legal.
Recomendado: Así se definen los gastos notariales en un contrato de arrendamiento en Colombia
¿Y si el arrendador corta los servicios por no pagar arriendo?
Tal acción es ilegal y pudiera considerarse una violación de derechos fundamentales del inquilino. De acuerdo con la normativa, el corte de servicios por parte del arrendador no es válido bajo ninguna circunstancia, incluso si existe arrendamiento en mora.
Alternativas legales del arrendador
En lugar de recurrir a medidas ilegales, el arrendador puede tomar acciones con respaldo jurídico:
- Causales para solicitar desalojo: Según el artículo 22 de la Ley 820 de 2003, el incumplimiento en el pago del arriendo o de los servicios públicos es una causal justificada para terminar el contrato de manera unilateral, con el debido procedimiento legal.
- Proceso de restitución de inmueble: Si el inquilino no cumple o se niega a desocupar tras la terminación del contrato, el arrendador puede iniciar un proceso judicial de restitución del inmueble que incluye conciliación, acción judicial, y eventualmente, medidas de embargo en caso de incumplimiento grave.
