Una de las principales inquietudes entre los residentes de conjuntos residenciales de cara a 2026 es la posibilidad de que la cuota de administración registre un incremento del 23 %, en línea con el aumento decretado para el Salario Mínimo Legal Mensual vigente. Esta preocupación se ha extendido especialmente en copropiedades donde, de manera recurrente, la actualización de la cuota se realiza aplicando de forma automática el mismo porcentaje del ajuste salarial, sin un análisis detallado del presupuesto.

No obstante, especialistas en propiedad horizontal coinciden en que esta práctica, aunque común, no siempre responde a la realidad financiera de los inmuebles. La normativa vigente no establece que la cuota de administración deba indexarse de forma directa al salario mínimo. Por el contrario, su valor debe ser el resultado de un ejercicio presupuestal anual que contemple los gastos reales de la copropiedad, los contratos en ejecución y las necesidades específicas de operación y mantenimiento de cada conjunto.

Daniel Laverde, integrante del equipo de Properix, plataforma especializada en la gestión integral de conjuntos residenciales, advierte que uno de los errores más frecuentes en este proceso es asumir el presupuesto como un bloque homogéneo. “El error más común es tratar el presupuesto como un conjunto uniforme, cuando en realidad está compuesto por rubros que se comportan de manera distinta frente a los aumentos salariales y a la inflación”, explica.

¿Cómo clasificar los costos para hacer un ajuste acorde a la cuota de administración?

Desde esta perspectiva, los expertos señalan que el primer paso para definir un incremento razonable en la cuota de administración es clasificar de manera precisa los costos. En un primer grupo se encuentran aquellos gastos directamente vinculados al salario mínimo, como los servicios de vigilancia, aseo, portería y conserjería. Estos rubros suelen reflejar de forma más directa el aumento del 23 %, ya que incluyen salarios, prestaciones sociales, recargos nocturnos, dominicales y festivos. Sin embargo, incluso en estos casos es necesario revisar con detalle la estructura de turnos, el número de personas asignadas y la modalidad contractual. “El impacto del aumento es real, pero aun así debe analizarse cómo está conformado el servicio”, puntualiza Laverde.

Un segundo grupo corresponde a los gastos que, por regla general, se ajustan con base en la inflación, siempre que así esté estipulado en los contratos. En esta categoría se incluyen los honorarios de la administración externa, algunos mantenimientos periódicos, cánones de arrendamiento y determinados servicios tercerizados. En estos casos, el ajuste suele estar más cercano al Índice de Precios al Consumidor (IPC) que al salario mínimo, lo que se traduce en incrementos inferiores al 23 %.

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Existe, además, un tercer conjunto de gastos cuyo comportamiento depende de variables completamente distintas. Servicios públicos, pólizas de seguros, reparaciones locativas, adquisición de repuestos y compra de insumos no responden de forma directa al salario mínimo. Su costo está determinado por factores como el consumo real, la siniestralidad, el estado de la infraestructura y las condiciones del mercado. “Estos rubros no se explican por el salario mínimo, sino por variables técnicas y operativas que deben evaluarse caso por caso”, señala el vocero de Properix.

¿Cómo priorizar decisiones sustentadas y evitar incrementos automáticos en la cuota de administración?

Dentro de este panorama, la vigilancia suele ser el componente más sensible del presupuesto de una copropiedad. Esto se debe tanto a su peso dentro del total de los gastos como a las regulaciones específicas del sector y a las condiciones particulares de cada contrato. En conjuntos con operación continua o cobertura las 24 horas, pequeños ajustes en jornadas laborales o en recargos pueden representar incrementos significativos en el costo anual del servicio.

Por esta razón, los especialistas recomiendan abandonar la lógica del aumento automático y adoptar una metodología basada en el gasto ejecutado. Este enfoque implica revisar con detalle cuánto se gastó realmente en el año anterior y reconstruir el presupuesto rubro por rubro, con base en datos verificables y proyecciones realistas. “Un incremento defendible es aquel que se puede explicar con cifras, contratos y supuestos claros, no con un porcentaje general aplicado sin análisis”, afirma Laverde.

La experiencia demuestra que muchas de las tensiones que se presentan en las asambleas de copropietarios tienen su origen en presupuestos poco claros o en incrementos que no cuentan con el debido soporte. Cuando los propietarios perciben que la cuota aumenta sin una justificación transparente, el debate tiende a volverse emocional y la confianza en la administración se ve afectada. En contraste, la socialización anticipada del presupuesto, acompañada de explicaciones sencillas y simulaciones, suele contribuir a un ambiente más constructivo.

“Incrementar la cuota exactamente en el mismo porcentaje del salario mínimo puede parecer una solución rápida, pero no necesariamente es la más adecuada”, concluye Laverde. “La diferencia entre una asamblea tranquila y una conflictiva suele estar en la trazabilidad de las decisiones y en la claridad con la que se presenta la información”.