La adquisición de una vivienda en Colombia no se limita a la compra de un predio; también implica cumplir con un proceso legal esencial como lo es la escrituración. Este procedimiento oficializa la propiedad del bien ante el Estado y representa un paso fundamental para garantizar la seguridad jurídica del comprador.
De acuerdo con el portal Metrocuadrado, expertos del sector inmobiliario señalan que este proceso no se reduce a la firma ante notaría. Requiere, además, la preparación de una serie de documentos y el pago de determinados costos, cuya omisión puede generar contratiempos si no se gestionan oportunamente.
“La escrituración es el acto jurídico mediante el cual una propiedad cambia legalmente de titular. La escritura pública debe incluir todas las condiciones pactadas entre comprador y vendedor y ser firmada ante notario. Sin este documento, no hay transferencia legal del inmueble, lo que puede poner en riesgo el patrimonio de las partes involucradas”, explicó Sandra Villanueva, gerente general de Metrocuadrado.
¿Cómo se inicia el proceso de escrituración?
El procedimiento puede variar según se trate de una vivienda nueva o usada, pero en general comienza con la firma de una promesa de compraventa. Este documento establece las condiciones del negocio, fechas de entrega y escrituración, así como las cláusulas acordadas. Debe firmarse y autenticarse en una notaría elegida por las partes.
Luego se procede con la radicación de documentos requeridos, entre los que se incluyen certificados, paz y salvo, documentos de identidad, comprobantes de pago del impuesto predial y copia de la escritura anterior, entre otros.
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Cuando la compra se financia mediante un crédito hipotecario, la minuta —documento base de la escritura— es elaborada de forma conjunta entre la entidad financiera y la notaría. Si no hay financiación, la notaría se encarga directamente de su elaboración, de acuerdo con las instrucciones del comprador y del vendedor.
Posteriormente, ambas partes deben presentarse ante el notario para la firma. Una vez suscrita, la escritura es enviada a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para su inscripción formal. Adicionalmente, debe registrarse ante la Oficina de Beneficencia del departamento correspondiente, trámite obligatorio para validar la operación ante las autoridades.
Costos asociados a la escrituración
Los gastos varían según el valor y la ubicación del inmueble. Entre los más comunes se encuentran:
- Gastos notariales: equivalen al 0,54 % del valor del inmueble, y se dividen entre comprador y vendedor.
- Registro en Instrumentos Públicos: representa el 1,67 % del valor, asumido por el comprador.
- Impuesto de beneficencia: corresponde al 1 %, también a cargo del comprador.
- Retención en la fuente: hasta del 2,5 %, aplicable al vendedor si es persona natural.
Rafael Felipe Gómez, abogado especialista en derecho inmobiliario, advierte sobre la necesidad de revisar cuidadosamente la documentación antes de la escrituración. “Es esencial verificar que no existan embargos, hipotecas u otros gravámenes pendientes. Contar con asesoría legal puede prevenir futuros litigios”, señaló.
En caso de que el inmueble provenga de una sucesión, deben considerarse factores como la naturaleza del proceso (notarial o judicial), la correcta identificación de los herederos y la distribución de porcentajes de propiedad. “Una escritura mal elaborada puede acarrear años de problemas jurídicos”, advirtió el experto.
Según la Superintendencia de Notariado y Registro, en Colombia se expiden más de 1,5 millones de escrituras públicas al año, incluyendo compraventas, hipotecas y procesos sucesorales. Sin embargo, aún persisten falsas creencias entre algunos ciudadanos. “Muchos piensan que un acuerdo verbal o una promesa de compraventa basta para acreditar la propiedad, pero en realidad, solo la escritura registrada ante notaría y debidamente inscrita demuestra quién es el propietario”, concluyó el registrador Álvaro Villanueva.
