Colombia está envejeciendo más rápido de lo que muchos anticipaban. Mientras las tasas de natalidad caen y la esperanza de vida se extiende, el país comienza a enfrentar una transformación silenciosa que impactará desde el sistema de salud hasta el mercado inmobiliario.
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La pregunta ya no es si habrá más adultos mayores, sino cómo se atenderán sus necesidades en los próximos años.
A nivel global, el fenómeno es contundente: la población mayor de 60 años crecerá un 56 % para 2030, hasta alcanzar los 1.400 millones de personas.
En Colombia, el cambio es incluso más acelerado. La natalidad cayó 31 % en 2025 frente a niveles prepandemia y, según proyecciones, el país podría alcanzar cerca de 10 millones de personas mayores de 60 años en los próximos años.
Las cifras evidencian un giro estructural. En 2024, uno de cada diez colombianos tenía más de 65 años; en 2050 será uno de cada cinco; y en 2070, uno de cada tres. Esto implica que Colombia pasará de ser un país joven a uno envejecido en pocas décadas, con implicaciones directas en la demanda de servicios especializados.
Bajo este panorama, con un país que envejece a mayor velocidad de la prevista, las dinámicas sociales y económicas comienzan a transformarse de manera estructural.
Sectores como la salud, el cuidado y, de forma cada vez más evidente, la vivienda empiezan a reconfigurarse para responder a una población que vive más años y requiere nuevas soluciones.
Es por ese motivo que comienza a tomar fuerza un segmento que hasta hace poco no estaba en el radar masivo: la vivienda especializada para adultos mayores.
Se trata de un modelo que no solo responde a una necesidad social creciente, sino que también se perfila como una oportunidad de negocio con alto potencial, impulsada por una demanda que crece más rápido que la oferta disponible.
Vivienda enfocada en adultos mayores, un mercado con alta demanda y oferta insuficiente
La magnitud del mercado es clara, pero la capacidad instalada sigue siendo limitada. Así lo explicó Bernardo Asuaje, CEO de Casa Nua —una de las pocas compañías en Colombia que está apostando por desarrollar vivienda especializada para adultos mayores bajo estándares premium— en entrevista con Valora Analitik.
La firma busca consolidar un modelo que combine calidad, bienestar y servicios especializados, alejándose del concepto tradicional de “hogares geriátricos” o “ancianatos”, que históricamente han generado resistencia entre esta población.
En su lugar, el enfoque apunta a construir comunidades diseñadas para el envejecimiento activo, con autonomía, vida social y acompañamiento profesional.
“Estamos hablando que hace 30 años los adultos mayores representaban el 2 % de la población, hoy representan el 13 y en los próximos 15 años van a representar el 20, es decir, uno de cada cinco personas va a ser un adulto mayor”, afirmó.
El ejecutivo advierte que el crecimiento es sostenido y estructural. “Esto es una corriente que no tiene frenos… el envejecimiento no va a parar”, agregó, al señalar que el país enfrenta un desbalance entre la demanda potencial y la oferta disponible.
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Ese desbalance se traduce en cifras concretas: “Tengo 10 millones de adultos mayores en el país… asumamos que únicamente el 5 % puede pagar el servicio mío, estamos hablando de 500.000 personas. Y yo tengo en este momento 500 unidades”.
Bernardo Asuaje, CEO de Casa Nua
El dato ilustra la dimensión de la oportunidad: el mercado potencial supera ampliamente la capacidad actual del sector.
Casa Nua y Aldeia: expansión, cifras y modelo de negocio
Casa Nua ha sido uno de los actores que ha comenzado a estructurar este mercado en Colombia. La compañía lleva cerca de ocho años desarrollando proyectos enfocados inicialmente en segmentos de altos ingresos, con residencias diseñadas bajo principios de bienestar, acompañamiento y gerontoarquitectura.
Hoy, la empresa cuenta con proyectos en Medellín —como Casa Nua San Lucas—, Casa Nua Chía y Casa Nua Country. En paralelo, avanza con Aldeia, un nuevo modelo enfocado en clase media.
El primer proyecto de Aldeia abrirá en Bogotá, en el sector de Teusaquillo, con 216 unidades residenciales y más de 220 cupos para adultos mayores, integrando vivienda independiente y asistida, además de servicios médicos, actividades físicas y espacios de socialización.
“Aldeia busca mantener el mismo nivel de calidad… pero a un precio bastante más asequible”, explicó Asuaje.
El ajuste en costos responde a una lógica de volumen. “Normalmente los proyectos nuestros tenían entre 70 a 100 unidades… Aldeia tiene 216. Incrementas el volumen sacrificando margen”, señaló.
Esto permite reducir precios en cerca de un 45 % frente a los modelos tradicionales premium, ampliando el acceso a este tipo de soluciones.
Actualmente, Casa Nua se acerca a las 500 unidades en operación y desarrollo en Colombia, y su meta es alcanzar 1.500 unidades en los próximos ocho años. “Esperamos triplicar el tamaño de la empresa en los próximos cinco a ocho años”, dijo el CEO.
Las ciudades donde se concentrará el negocio de vivienda para adultos mayores
Uno de los puntos más relevantes del modelo es la apuesta por ciudades principales. La compañía está enfocando su expansión en mercados como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Cartagena, además de evaluar oportunidades en el Eje Cafetero, ciudades con más de un millón de habitantes.
La razón no es solo demográfica, sino funcional. “Nuestros proyectos no son suburbanos ni rurales, sino urbanos”, explicó Asuaje.
Y añadió un elemento clave: “El adulto mayor no quiere estar alejado de su familia… quiere poder ver a sus hijos y nietos cualquier día de la semana”.
A esto se suma un factor crítico: la salud. “Tengo que tener un hospital a 10 o 15 minutos máximo”, afirmó, al explicar que la cercanía a infraestructura médica es indispensable para este tipo de vivienda asistida.
Este enfoque rompe con la idea tradicional de retiro en zonas rurales y posiciona el senior living como un componente urbano, integrado a la dinámica de las grandes ciudades.
Inversión, rentabilidad y resiliencia del modelo de vivienda para adultos mayores
Desde el punto de vista financiero, el negocio también muestra señales de atractivo. Casa Nua ha levantado más de $150.000 millones en inversión y espera captar entre $300.000 millones y $400.000 millones adicionales en los próximos cinco años.
Además, cuenta con más de 400 inversionistas en sus proyectos y reporta altos niveles de comercialización, con desarrollos incluso sobrevendidos.
Para Asuaje, uno de los principales diferenciales es la baja exposición a variables macroeconómicas. “No dependo de las tasas del Banco de la República ni del crédito hipotecario… la gente necesita cuidados asistenciales igual”, afirmó.
Esto convierte al senior living en una alternativa distinta dentro del portafolio inmobiliario, menos sensible a ciclos económicos tradicionales y con una demanda estructural en crecimiento.
Más allá del negocio, el fenómeno plantea un desafío mayor para el país. El envejecimiento acelerado implica repensar la forma en que se organizan las ciudades, las familias y los servicios de cuidado.
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Hoy, muchos adultos mayores enfrentan una etapa de vida de entre 20 y 25 años después de la jubilación, en muchos casos sin redes de apoyo suficientes ni infraestructura adecuada.
“Hay muy pocos servicios especializados… muy pocas comunidades en el país”, advirtió Asuaje, al señalar que el déficit es tanto cuantitativo como cualitativo.
Hacia adelante, la velocidad con la que se desarrollen soluciones como el senior living será determinante. La transición demográfica ya está en marcha y el mercado apenas comienza a responder.
